Может ли бывшая жена продать доли детей

Александр

г. Санкт-Петербург • Вопросов: 1

Будьте добры скажите пожалуйста проблема состоит в том, что мы разведены. В процессе раздел имущества. У нас 2 х комнатная квартира в долях по 1/4 (2 детей), может ли бывшая жена продать свою долю и детей третьим лицам,, без моего согласия? При каких обстоятельствах может такое быть? И как это предотвратить? Заранее спасибо!

вопрос №1524793

прочитан 135 раз

Оцените вопрос

Адвокат

Шеянов Е.М.

отзывов: 756

•

ответов: 3 520

•

г. Санкт-Петербург

Согласно ГК РФ она обязана сначала предложить вам выкупить свою долю. И только в случае вашего отказа или молчания она может продать свою долю третьим лицам. Продать долю детей намного сложнее (если дети несовершеннолетние). Тут требуется согласие органов опеки.

А вот после развода, т.к. равные доли делиться не будут, то вашего согласия просто на продажу не требуется.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 26

•

ответов: 156

•

г. Москва

Вы имеете преимущественное право выкупа доли. Если Вы получите уведомление от супруги о продаже ее доли третьим лицам, то в течении месяца Вы должны отреагировать на это уведомление, либо согласием на выкуп, либо отказом (приравнивается к отсутствию какой-либо реакции с Вашей стороны). В уведомлении должна быть указана цена продажи. В случае Вашего отказа, либо отсутствии ответа, Ваша супруга вправе продать свою долю. Предотвратить это очень просто. Например ставить в известность потенциальных покупателей, что Ваша квартира проблемная. Наличие грызунов, большого количества таpaканов, соседей наркоманов или буйных алкоголиков, заражение чем нибудь (например ртутью) отпугнет кого угодно. Можете продемонстрировать свою неуживчивость, хамское поведение, неряшливость. Дети могут громко слушать музыку и танцевать. Все это нужно довести до сведения покупателей. И если они даже не поверят, а Ваша супруга попытается все опровергнуть, то осадок у них останется неприятный.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 82

•

ответов: 823

•

г. Санкт-Петербург

Вашего Согласия не требуется, но вы являетесь участником долевой собственности и ваша жена согласно п.2 ст. 246 Гражданского Кодекса РФ вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Однако, сособственники (т.е. Вы), как участники долевой собственности, согласно ГК РФ имеют преимущественное право покупки, которым нельзя пренебречь. Чтобы в данной ситуации соблюсти все правила Вас должны известить в письменной форме (через нотариуса заказным письмом с уведомил.) , о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых ее продают. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Жена может распорядиться долями детей с разрешения органов опеки (как правило это около месяца, и выделение доли детям в другом жилье) Продажа доли квартиры сильно отличается от продажи комнаты в коммуналке. По рыночной стоимости продать отдельно доли не получится. Поговорите с женой вам всем будет выгодней продать квартиру целиком и поделить деньги пропорционально долям.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1

Может ли бывший муж без моего ведома и без моего согласия прописаться в квартире на свои 1/5 доли?

вопрос №2570620

прочитан 132 разa

отзывов: 123 379

•

ответов: 328 992

•

г. Новосибирск

Если ваш муж собственник 1/5 доли, то он без вашего согласия может зарегистрироваться в квартире.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 193

•

ответов: 483

•

г. Москва

Марина, право собственности предполагает право пользования, владения и распоряжения. В данном случае, поскольку Ваш бывший супруг является участником долевой собственности, он вправе зарегистрироваться по месту жительства в квартире. А вот на регистрацию в квартире иных лиц, а также иное распоряжение квартирой осуществляется с согласия всех участников долевой собственности, а при отсутствии такого согласия в порядке, установленном судом.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 4 752

•

ответов: 18 872

•

г. Москва

Конечно, может, он же собственник. Есть вариант признать долю ничтожно малой с ее выкупом в судебном порядке. Но перспективы такого дела нужно очно обсуждать.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 5 165

•

ответов: 19 630

•

г. Москва

Может. И вселиться может, и в зависимости от количества комнат и площади определить порядок пользования.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

Юрист

Колганов Н. А.

отзывов: 772

•

ответов: 2 819

•

г. Москва

Марина.

Собственник может зарегистрироваться в квартире, в которой он имеет долю, не спрашивая согласия других собственников.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

Квартира приватизирована на меня и сына в равных долях. Может ли сын без моего согласия продать свою долю.

вопрос №10670773

прочитан 6 раз

отзывов: 25 942

•

ответов: 71 400

•

г. Чебоксары

Может продать.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

Может ли жена продать квартиру без моего ведома, после того как я подарю дочери свою долю?

вопрос №9678446

прочитан 14 раз

отзывов: 28 999

•

ответов: 70 151

•

г. Краснодар

Если у Вас долевая собственность, то может распорядиться своей долей без Вашего согласия, ст.209 ГК.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 19 450

•

ответов: 49 213

•

г. Чебоксары

Не без Вашего уже в этом случае, а без ведома дочери (если совершеннолетняя). Она должна будет предложить дочери выкупить свою долю в квартире (у дочери преимущественное право покупки). Если дочь не согласится, то может продать кому угодно свою долю.

Уточнить

Вам помог ответ: ДаНет

А если не совершенно летняя дочь?

отзывов: 27 137

•

ответов: 71 186

•

г. Снежногорск

То в этом случае в обязательно порядке получение согласие второго родителя и отдела опеки.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

Ольга

г. Санкт-Петербург • Вопросов: 8

Что мы можем сделать. Мои дети и бывший муж имеют в 2-х комнатной квартире по 13 доли. Комнаты 13 и 21 метр. На этой же площади прописаны жена сына и его дочь 6 месяцев. Бывший муж решил продать свою долю, но у нас в настоящее время нет таких средств. Дочь и невестка находятся в декрете. Невестка еще после родов получила инвалидность. Бывший муж на протяжении 4-х лет квартиру не оплачивал, налог тоже, платили дети. Как нам отсрочить продажу доли и что мы можем сделать? Спасибо.

вопрос №1526189

прочитан 53 разa

отзывов: 26 998

•

ответов: 100 155

•

г. Санкт-Петербург

Не думаю. Что муж. решивший продать, найдет реальных покупателей доли квартиры. В которой проживает такое большое семейство.

Если он не прислал вам официального уведомления о продаже, то не обращайте внимание на его желание.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 1 623

•

ответов: 3 882

•

г. Санкт-Петербург

Ольга!

Соберите все оплаченные детьми квитанции за квартиру, произведите расчет расходов, относящихся к 1/3 доле квартиры, принадлежащей мужу. Пусть дети сделают письменное требование о возмещении понесенных расходов, к нему приложат расчет и копии квитанций. Полагаю, что за 4 года сумма будет приличная. В требовании необходимо указать, что придется обращаться в суд в случае не выполнения требования. Если откажется, в качестве компромисса можно бывшему мужу предложить отложить сделку на определенное время.

С уважением, юрист Григорьева Е.Р.

Уточнить

Вам помог ответ: ДаНет

г. Магнитогорск • Вопросов: 1

Квартира находиться в ипотеке, плачу я, у меня 12, бывшей жены и 2-х детей по 16 доли. Платить ипотеку жена отказывается. Если я не буду платить ипотеку, обяжут ли бывшую жену платить ипотеку, т.к. она со заемщик.

вопрос №4241836

прочитан 22 разa

отзывов: 44 172

•

ответов: 143 259

•

г. Серпухов

Да, ее также обяжут оплачивать. Вы можете самостоятельно погасить ипотеку, а затем взыскать с нее половину платежей в порядке регресса.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 39 640

•

ответов: 93 474

•

г. Вологда

Банк не будет никого обязывать, обратится в суд, и на квартиру будет взыскание обращено. Вы можете взыскать с бывшей супруги часть выплат после бpaка, пропорциональную ее доле и половине долей детей.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

г. Санкт-Петербург • Вопросов: 1

Я прописана с мамой и ребёнок квартира не приватизирована. Могу ли я без маминого согласия продать/ обменять свою долю?

вопрос №6797958

прочитан 10 раз

отзывов: 3 894

•

ответов: 11 888

•

г. Санкт-Петербург

Если квартира не приватизирована, то и права собственности на нее у Вас нет. Соответственно продать Вы ее не можете.

Уточнить

Вам помог ответ: ДаНет

г. Вышний Волочек • Вопросов: 2

Мама мне и сестре сделала дарственную квартиру. Может ли сестра без моего ведома прописаться или продать свою долю?

вопрос №1910688

прочитан 36 раз

отзывов: 77 738

•

ответов: 177 969

•

г. Пермь

Может и прописаться и продать, но сначала она должна предложить вам ее выкупить. Если не сделаете это в течение 1 месяца, она ее продаст другому.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

отзывов: 27 097

•

ответов: 59 092

•

г. Москва

Прописаться или подарить свою долю может без вашего согласия, не поставив вас в известность. При продаже согласно ст. 250 ГК у вас есть право преимущественного выкупа.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

Юрист

Крижановский А.Б.

отзывов: 7

•

ответов: 28

•

г. Москва

Прописаться сама Ваша сестра в свою квартиру доля в которой ей принадлежит по договору, может безусловно. Продать без Вашего ведома по закону не может. Однако любой опытный риэлтор знает как минимум 2 способа как это (преимущественное право 250 ГК РФ) обойти.

К сожалению не понял смысл второго предложения без знаков препинания.

Задать вопрос

Вам помог ответ: ДаНет

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Администратор печатает сообщение

Ольга Ночевная

25 июля  · 1,5 K

Добрый день. Квартира покупалась в бpaке в ипотеку с использованием материнского капитала. Ипотека была оформлена на мужа. После погашения ипотеки всех долями он наделял через дарственную. Т.е подарил 1/2 детям и 1/4 мне(жене). Сейчас развод. Как при разводе делится квартира? Дарственная же не делится при разводе? Мы можем ещё поделить 1/4 часть мужа напополам? Дети остаются со мной(матерью). Могу ли я продать детские доли? Нужно при этом будет согласие отца?

Агентство недвижимости ООО «Грейт реалити» зарегистрировано 01 марта 1996 года…  · greatr.ru

Ольга, добрый день! Доли в квартире, подаренные детям и Вам, при разводе не делятся, и принадлежат одаряемым.
При использовании материнского капитала для улучшения жилищных условий режим собственности на данное жилье меняется – должен быть долевой режим собственности, поэтому данная квартира не подлежит разделу в общем порядке для общей совместной с… Читать далее

Частный московский риэлтор. Аренда, купля/продажа, консультации по вопросам недвижимости…  · cityresident.ru

Здравствуйте, Ольга. По сути вопросов – детские доли вы можете продать только имея разрешения органов опеки. Соответственно дадут они это разрешение, если не будут нарушаться интересы несовершеннолетних. По второму вопросу – имущество, полученное по дарственной принадлежит тому, кому оно подарено, совместно нажитым имуществом оно не является (Ст. 36… Читать далее

Юридическая компания РУКОНСАЛТ оказывает услуги лицензирования, сопровождения сделок с…  · ruconsalt.ru

Ольга, добрый день. Дарственная никак при разводе не делится. Это личное имущество одаряемого. Если вы использовали материнский капитал то продажа долей несовершеннолетних в приобретенном таким образом объекте недвижимости возлагает на вас некоторые ограничения. Дети должны быть обеспечены жилой площадью положенной площади по иному адресу (минимум зар… Читать далее

1/4 мужа является общим имуществом семьи приобретенным в бpaке. Со свеми вытекающими разделами пополам. Можете… Читать дальше

Как будет делиться квартира при разводе, купленная в бpaке на деньги родителей, если есть несовершеннолетний ребёнок ?

Юридические услуги. Специализация: недвижимость, наследство, жилищные споры…

Добрый день! Если имущество приобретено в бpaке за счет совместных денежных средств супругов, то имущество считается совместно нажитым. В этом случае имущество подлежит разделу в равных долях между супругами. Данная презумпция существует пока в суде не доказано иное. Если недвижимое имущество фактически приобретено за счет подаренных денежных средств или полученных безвозмездно от родителей супруга, то данный супруг вправе подать в суд исковое заявление о признании квартиры личным имуществом. Если имеются письменные доказательства, что денежные средства поступившие на оплату является личными средствами ли средствами третьего лица, то этого зависит, будет удовлетворен иск или нет.

Прочитать ещё 2 ответа

Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников?

“Внимательно изучив ее, можно понять, что продавать или ДАРИТЬ долю можно только ПРИ СОГЛАСИИ всех остальных участников сделки. Дольщик может продать или подарить свои квадратные метры, но только при этом обязательно оповестить других собственников. Соответственно, если эти правила касаются только продажи, то ПОДАРИТЬ долю можно БЕЗ СОГЛАСИЯ других лиц.”
Господи что ты несёшь?! Сначала пишешь что при дарения нужно согласие, потом что не нужно согласие. Специально выделила твой ответ. Ты уж определись риэлтор. Написал столько букв, а толку нет

Прочитать ещё 4 ответа

В 2014 году с супругой купили квартиру за 8,2 млн рублей, оформили на нее. Я свой вычет использовал раньше. Пока платили ипотеку, родился второй ребенок — получили маткапитал и погасили им часть кредита. Оформили обязательство о выделении долей всем члeнам семьи.

В 2018 году разделили квартиру у нотариуса на всех: нам с женой по 45/100 и детям по 5/100. Потом продали эту квартиру и купили новую, побольше.

И вот получаем от налоговой письма: вы все, мол, должны подать декларацию, так как владели квартирой меньше трех лет. То есть мы продали нашу квартиру, которую купили четыре года назад, и просто разделили между члeнами одной семьи, чтобы выполнить требования господдержки. И теперь должны заплатить налог, потому что право собственности на доли возникло в 2018 году. Причем налог должны платить и мы с женой, и наши маленькие дети.

Что это за дичь вообще? Сначала государство дает 450 тысяч рублей, а потом хочет забрать миллион рублей в виде налогов?

Объясните, права ли налоговая? Кто и что должен платить в такой ситуации, когда квартиру делят между члeнами семьи, а потом продают. Нужно ли подавать декларацию и отдавать 13% с каждой доли?

Александр

Александр, спасибо за прекрасный вопрос. В такой ситуации могут оказаться тысячи семей, которые выполняли требования программы маткапитала. И это может привести к потере сотен тысяч рублей, потому что формально у налоговой и правда есть основания ждать декларации и денег в бюджет. Причем сумма налога из-за продажи долей может оказаться гораздо больше материнского капитала.

Екатерина Мирошкина

экономист

Я расскажу, как ответить на требования налоговой и вообще ничего не заплатить в бюджет.

Почему нужно выделять доли всем члeнам семьи

Когда семья получает материнский капитал, она дает пенсионному фонду обещание: все члeны семьи получат доли в этой квартире. Это обязательное условие господдержки. Рано или поздно оба супруга и все дети должны стать владельцами долей в квартире. Выделить доли можно разными способами, но главное, чтобы у каждого члeна семьи появилось право собственности.

Что видит налоговая при выделении долей в квартире

При любых сделках с недвижимостью налоговая получает данные из Росреестра: этот гражданин продал квартиру, этот купил, тут договор дарения, вот даты и суммы. Это нужно для начисления налога на имущество, НДФЛ и проверки вычетов.

Собственником вашей общей семейной квартиры была жена. Потом она всем выделила доли, и получилось, что с 2018 года у члeнов семьи возникло право собственности. Росреестр сразу передал это в налоговую. И вот что она увидела.

Кто получил право собственности на доли в квартире с 2018 года

Стоимость доли

3 700 000 Р

Стоимость доли

3 700 000 Р

При этом налоговой, в общем-то, все равно, почему вы разделили квартиру. То ли просто захотели, то ли это требование господдержки. Главное, что у кого-то возникло право собственности и это влияет на начисление налогов. Сначала всем члeнам семьи начисляют налог на имущество с учетом этих долей, а потом налоговая видит, что вы все продали эту квартиру.

Почему налоговая требует декларации при продаже квартиры

При продаже недвижимости возникает налогооблагаемый доход и появляется обязанность подать декларацию. Но только если продажа раньше минимального срока владения. Для квартир, которые купили до 2016 года, это три года — как раз ваш случай.

Ваша семья владела квартирой с 2014 года, то есть к моменту продажи в 2018 году три года до продажи как будто уже прошли. Но для налоговой не так: она видит, что проданы доли, которые принадлежали собственникам с 2018 года — то есть с момента раздела между члeнами семьи. Это сигнал: ждем декларацию и НДФЛ. Вот вам и напомнили.

Теперь нужно разобраться в нюансах, чтобы не потерять деньги.

Как считать срок владения при распределении долей между супругами

Изначально собственником квартиры была ваша супруга. Квартира общая: ее купили в бpaке. В 2018 году супруга выделяет вам долю, и вы становитесь собственником 45/100 по документам. При продаже этой доли в том же году налоговая хочет декларацию и 13% от 3,7 млн рублей. Но она ничего не получит — и вот почему.

Когда супруги распределяют между собой общее имущество, право собственности считается с того момента, когда оно возникло у первого супруга. В вашем случае — у вашей жены, то есть в 2014 году. Это значит, что вы хоть и получили выписку из ЕГРН о собственности на 45/100 квартиры в 2018 году, но считались ее владельцем с 2014 года. И для налогов период владения начинается именно с 2014 года, а не с 2018, как считает ваша инспекция.

Вот цитаты из свежего разъяснения Минфина на этот счет:

Изменение состава собственников, в том числе переход доли имущества от собственника к другому лицу (изменение права с собственности на долевую собственность), не влечет для первого прекращения права собственности на указанное имущество.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругами исчисляется с даты первичной государственной регистрации супругом права собственности на квартиру, приобретенную в совместную собственность супругов.

Это значит, что у вас и вашей жены право собственности на доли возникло не в 2018, а в 2014 году. Переоформление тут ничего не меняет. Вы не обязаны подавать декларацию и платить 13% от стоимости своих долей, даже если налоговая прислала напоминание.

Что ответить налоговой. Налоговая не вникает в нюансы: как именно вам досталась доля. Она только видит, что получили вы ее в 2018 году и сразу продали. Поэтому в ответ на требование представить декларацию отправьте пояснение со ссылкой на это письмо Минфина: что квартиру купили в бpaке в 2014 году, а в 2018 супруга выделила вам долю. Приложите свидетельство о бpaке и документы жены о покупке квартиры в 2014 году. От вас отстанут.

При продаже детских долей придется подать декларацию и начислить налог

А теперь неприятное. Когда семья, которой дали материнский капитал, выделяет доли детям, налоговая узнает об этом. И когда детские доли продаются, она тоже узнает и видит даты: сколько времени прошло от покупки до продажи.

И как бы это ни казалось странным, но при продаже раньше минимального срока у детей возникает обязанность подать декларацию и начислить налог. То есть вы просто соблюдаете формальности и выделяете детям кусочек общей квартиры, которую купили пять лет назад. А при продаже государство хочет от вас 13% этих долей. При этом расходы на покупку квартиры дети учесть не могут. Как правило, родители дарят им доли или выделяют по соглашению.

Получается, что ваши дети стали собственниками 5/100 квартиры, — расходов у них при этом нет. А потом эти дети в том же году продали свои 5/100. И налоговая говорит: дети были собственниками меньше минимального срока, мы ждем от них декларацию и деньги. Родители, конечно, в шоке: какую еще декларацию от детей? Но формально налоговая права.

Право собственности несовершеннолетних детей считается не с того дня, когда родители купили квартиру, а с того, когда детям выделили в ней доли.

Минфин говорил об этом уже много раз:

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества супругой исчисляется с даты первичной государственной регистрации права собственности на квартиру, а в отношении несовершеннолетних детей — с даты государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

Что делать. До 30 апреля 2022 года вы должны подать декларацию 3-НДФЛ от имени ваших маленьких детей. И указать в ней доход — размер стоимости доли каждого ребенка. Если вы так не сделаете, вам выпишут штраф — минимум 1000 рублей. И платить его придется родителям, а декларацию все равно потребуют.

Как снизить налог при продаже детских долей

При продаже имущества раньше минимального срока владения можно использовать вычеты, которые уменьшают доход:

1. В сумме расходов на покупку доли. У ваших детей их нет, так как они ничего не платили.
2. В размере миллиона рублей без подтверждения расходов. Это ваш вариант.

Доход от продажи детских долей можно уменьшить на сумму вычета. А вот как именно, это зависит от оформления продажи.

Если продать долю по отдельному договору, тогда у каждого ребенка вычет составит миллион рублей. Это пригодится тем, кто выделяет детям большие доли — например, 25%. Но нужен именно отдельный договор. Так делают редко, но это законная схема.

Если продать доли одним договором, тогда вычет придется распределить между детьми. Его дадут не каждому ребенку, а миллион рублей на всю квартиру. У детей будет по 5% вычета, то есть доход каждого можно уменьшить на 50 тысяч рублей. Общую сумму распределяют пропорционально долям в квартире.

При продаже детских долей за 400 тысяч рублей придется начислить налог с 350 тысяч. Но и его можно уменьшить до нуля, если использовать право на имущественный вычет при покупке квартиры, которое возникло у детей. Даже если они еще маленькие, фактически они потратили свой доход от продажи одной доли на покупку другой доли. Привязки к возрасту для вычета при покупке жилья нет. А по декларации будет взаимозачет налога к возврату и той суммы, которую вы должны заплатить в бюджет. Это кажется не очень справедливым, но так работает закон и это нужно учитывать при распределении долей и последующей продаже.

Инструкция для родителей, которые выделяют доли детям

Налоговая может нахлобучить вас на сотни тысяч рублей и потребовать больше денег, чем вы получили по программе господдержки. Вот как этого избежать:

1. Не спешите выполнять требования налоговой и подавать декларацию. Сначала разберитесь со сроком владения. Для супругов он отсчитывается с даты первой регистрации, для детей — с даты регистрации права на долю.
2. Если налоговая требует декларацию, а вы не должны ее подавать, отправьте пояснения по поводу сроков.
3. Если дети владели долями меньше трех или пяти лет, за них придется подать декларацию. Даже если налога к уплате не будет, все равно подайте, а то оштрафуют.
4. Если планируете продавать квартиру с детскими долями, выделяйте им такую часть, чтобы по стоимости она была меньше вычета. Если продавать доли одним договором, миллион рублей вычета придется разделить между детьми пропорционально их долям.
5. Если продаете квартиру раньше минимального срока, заранее просчитайте налоговые риски за детские доли. Иногда лучше подождать, чем терять огромные суммы на несправедливых налогах.
6. При продаже квартиры родители могут использовать вычет в сумме расходов на покупку. Дети — нет.
7. Если есть налог к уплате, за несовершеннолетних детей его платят родители.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.