Как оформить доверенность на бывшего мужа на продажу квартиры

Закон признает приобретенное в бpaке имущество общим, а получение согласия супруга на продажу квартиры – необходимой процедурой. Но нужно ли согласие супруга на продажу квартиры, если сделка совершается по доверенности, и если да – как его составить? На эти вопросы вы найдете исчерпывающий ответ в нашей статье.

Для начала немного разберемся с правовыми нюансами, касающимися порядка получения супружеского согласия на продажу общего жилья. Законами, регулирующими данные правоотношения, является Семейный кодекс РФ, а именно – ст.35 этого акта, а также ГК РФ.

Какое недвижимое имущество считается общим?

Если мы обратимся к Семейному кодексу (ФЗ № 223 от 29.12.1995г.), то увидим: все, что приобретается супругами после бpaкосочетания, становится общим, причем не берется во внимание, кто из супругов сколько заработал, а кто сколько потратил на совместные приобретения. Но из этого правила есть исключение: подарки и наследство между супругами не делятся. Правда, если на содержание или ремонт такого имущества (к примеру, подаренной квартиры) были потрачены значительные средства из общего семейного бюджета, оно также по суду может быть признано общим.

С другой стороны, даже приобретенная в бpaке недвижимость может и не быть совместной. Вывести имущество из режима общей собственности помогает брачный договор, который можно подписать не только до, но и после регистрации бpaка, тем самым определив условия раздела уже нажитой совместной собственности. В то же время развод как юридический акт не прекращает режим совместной собственности на имущество супругов. Цивилизованно распределить «совместно нажитое» при разводе можно путем подписания соглашения о разделе имущества (если супруги сумели обо всем договориться), а в спopных случаях придется решать вопрос через суд.

Некоторых людей вводит в заблуждение упоминание только одного супруга в качестве владельца в правоустанавливающих документах. Зачастую при подписании договора купли-продажи жилья покупателем значится лишь один супруг, он же заключает и договоры с поставщиками коммунальных услуг. И хотя второй супруг ни в каких документах не упоминается, такое положение вещей никак не делает первого «единоличным» владельцем квартиры. В данном случае применяется так называемый принцип титульного собственника, выступающего в сделках от лица остальных владельцев. Однако подобный статус не расширяет его прав и не отменяет совместного владения имуществом.

Подытожив, можно составить простую схему распоряжения супружеским недвижимым имуществом: супруги оба являются собственниками квартиры, но титульный собственник ставит подпись в правоустанавливающих документах, а другой супруг дает свое согласие для проведения сделки.

Когда требуется согласие?

Муж и жена – одна сатана, это недаром подмечено. Как бы вторя этому народному утверждению, закон устанавливает следующие правила: если один из супругов распоряжается каким-либо принадлежащим паре имуществом, то другой априори согласен с этим, то есть в этом случае используется принцип молчаливого согласия. Однако и здесь есть оговорка: не просто в письменном виде, но еще и заверенное у нотариуса, согласие будет необходимо:

1. для заключения сделки по распоряжению недвижимостью;
2. для заключения договора, требующего нотариального заверения;
3. для заключения сделок, требующих государственной регистрации.

Напомним, что с марта 2013 года вступили в силу законодательные изменения, касающиеся правил регистрации сделок с недвижимостью: договор купли-продажи объекта недвижимости более не подлежит государственной регистрации. Теперь регистрируется только переход права собственности на него от продавца к покупателю.

Получается, что для продажи квартиры в двух последних случаях теперь не нужно брать разрешение супруга, так как не требуется ни нотариальное заверение, ни государственная регистрация договора. Остается только одно основание обязательного получения согласия – заключение сделки по распоряжению недвижимостью. Подходит ли оно для продажи квартиры? Безусловно, ведь «распоряжаться» – это, в том числе, значит и «продавать».

Нужно ли согласие супруга на дарение квартиры?

Теперь давайте обсудим, нужно ли согласие супруга на дарение квартиры.
При оформлении сделок, связанных с недвижимостью (ее продажи, обмена, дарения) в большинстве случаев необходимо получение согласия второго супруга — здесь необходимо руководствоваться положениями ст. 35 Семейного кодекса РФ. Если речь идет о совместно нажитом имуществе, то согласие второй стороны обязательно, причем оно должно быть удостоверено нотариально. Для этого достаточно обратиться в нотариальную контору, где и будет заполнен нужный бланк.
В определенных ситуациях согласие супруга может быть заменено иным документом. Например, такое возможно, если:

1. жилая недвижимость приобреталась одним из супругов до бpaка;
2. жилье было получено в порядке наследования или подарено, независимо от того, произошло это до или после заключения бpaка, и т. д.

То есть если один из супругов не имеет прав на недвижимость, то и его согласия не требуется.

Что писать в согласии?

Жестких требований к оформлению согласия на продажу квартиры не существует, составить его не сложно, однако есть определенный перечень информации, которую требуется в него включить:

1. наименование объекта продажи, принадлежащего супругам на праве совместной собственности;
2. имена и паспортные данные обоих супругов;
3. реквизиты свидетельства о бpaке;
4. срок, в течение которого действует разрешение;
5. также можно указать имя конкретного покупателя квартиры, на заключение договора с которым дается разрешение (если таковой уже есть). 

Напомним, что согласие обязательно нужно заверить у нотариуса. Кстати, у него же обычно можно получить и типовую форму согласия, если вы затрудняетесь с его оформлением. Также можно обговорить с нотариусом и внесение в согласие дополнительных пунктов.

Доверенность на продажу квартиры
Мы уже затрагивали в статье понятие титульного собственника, возникающее тогда, когда квартира оформлена только на одного из супругов. Напомним: именно его имя стоит в правоустанавливающих документах на квартиру, и именно он должен прийти на сделку и поставить свою подпись под договором купли-продажи. Но иногда это сделать просто физически невозможно: можно попасть в больницу или быть отправленным в срочную комaндировку, в то время как предварительная договоренность уже достигнута, день подписания документов назначен, и даже внесен задаток. Есть ли выход? В подобных ситуациях всегда можно передоверить свои полномочия на совершение сделки. И часто самый простой вариант – передоверить их второму супругу.

Хотя речь идет о делегировании полномочий близкому человеку, выполнять все требования к форме доверенности, установленные законом, придется все равно. Самое же главное требование – доверенность на продажу квартиры должна быть заверена у нотариуса: это вытекает из нормы ст.185.1 ГК РФ. Однако доверенность можно заверить не только в нотариате – в экстренных ситуациях к нотариально заверенной доверенности приравниваются:

1. доверенность военнослужащих, находящихся на лечении, заверенная начальником медучреждения;
2. доверенность военнослужащих, находящихся в расположении части, а также члeнов их семей, заверенная комaндиром части;
3. доверенность осужденных, заверенная начальником колонии;
4. доверенность дееспособных граждан, которые находятся в учреждении соцзащиты, заверенная начальником учреждения.

В тексте доверенности обязательно должны быть перечислены все делегируемые полномочия. Передоверить можно разный их объем – например, разрешить только подписать договор, но не забирать деньги из банковской ячейки: все зависит от ситуации и от степени доверия между супругами. Если же доверенность генеральная, то по ней можно совершать абсолютно все действия, необходимые для заключения сделки: собирать документы, договариваться о цене, подписывать предварительный договор и получать задаток, подписывать основной договор и получать деньги за квартиру.

Не забываем о новых правилах

В 2013 году были внесены изменения в ГК РФ, касающиеся порядка оформления доверенности. По новым правилам в доверенности в обязательном порядке должна стоять дата ее выдачи, без этого она ничтожна. А вот если не указан срок, на который выдается доверенность, то это не так страшно – в этом случае будет считаться, что она действительна на протяжении года. Если же в доверенности делегируются полномочия для совершения действий за границей, то она будет считаться действительной до того момента, пока доверитель ее не отзовет.

Доверитель может отозвать доверенность в любое время, и это право никак нельзя ограничить. Безотзывная доверенность предусмотрена только для исполнения обязательства, связанного с предпринимательской деятельностью.

Доверенность может быть прекращена (или она будет считаться недействительной) после наступления:

1. cмepти доверителя или уполномоченного, а также признания недееспособности или безвестного отсутствия одного из них;
2. отзыва доверенности;
3. отказа представителя от переданных ему полномочий;
4. окончания срока доверенности или исполнения действий, на которые выдавалась доверенность.

Очень интересна норма о последствиях отмены доверенности: об ее отзыве необходимо предупредить не только лицо, которому выдана доверенность, но и лицо, перед которым необходимо представлять интересы по ней. По отношению к сделке купли-продажи супружеской квартиры это означает: если супруг-доверитель отменяет доверенность, выданную другому супругу, он должен предупредить об этом и покупателя.

Кроме вышеперечисленных требований к доверенности в ней необходимо указать паспортные данные обоих супругов и адрес продаваемой квартиры, а также иные хаpaктеристики, по которым можно будет ее идентифицировать как конкретный объект недвижимости.

Замена или нет?

Остается вопрос: заменяет ли доверенность на продажу квартиры согласие второго супруга? По сути, это различные документы, имеющие разное юридическое значение. Согласие подтверждает, что гражданин поддерживает действия своего супруга по распоряжению совместной семейной недвижимостью. Доверенность же делегирует полномочия одним супругом другому на совершение определенных юридически значимых действий, связанных с продажей жилья.

Но с другой стороны, супруг, действующий по доверенности с полным спектром полномочий, сам выступает в сделке, следовательно, полностью осведомлен о происходящих событиях и согласен с ними.Зачем же тогда оформлять дополнительное согласие? Вопрос резонный, но однозначного ответа на него нет, поскольку четкого регулирования данного вопроса со стороны закона не существует.Расходятся в своих мнениях и юристы, и сами сотрудники регистрационных органов.

Поэтому, если при сделке по доверенности у вас возникают проблемы (например, отказ в приеме документов на регистрацию), во избежание долгих споров, лучше и проще будет оформить нотариально заверенное согласие и приложить его к пакету документов. Лишним оно не будет, а затраты на его оформления невелики. В любом случае, доверенность оформляется у нотариуса, и у него же сразу можно составить и согласие. Иными словами, если есть доверенность, то отсутствие согласия теоретически может создать некоторые трудности, а вот его наличие – нет.

Граждане, не желающие или не имеющие возможности самостоятельно заниматься сделками со своей собственностью, имеют возможность оформить доверенность. Она представляет собой документ, по которой одна сторона передает другой свои полномочия по конкретному вопросу. Нередко люди составляют доверенность на продажу квартиры.

Содержание документа

Доверенность должна составляться письменно. В ее содержании требуется подробно описывать перечень манипуляций, который собственник жилья передает доверенному лицу. Это может одно или несколько действий либо же полное сопровождение сделки.

Содержание доверительной бумаги должно включать в себя следующее:

1. Дата и место оформления.
2. Личные данные гражданина, доверяющего совершение действий от своего имени.
3. Личные данные представителя, которому передаются полномочия.
4. Адрес жилого помещения, в отношении которого планируется совершение сделки.
5. Описание полномочий доверенного лица.
6. Продолжительность действия документа.
7. Подпись передавшего полномочия.

Если продавец точно знает, за какую цену будет реализована его квартира, то ее тоже рекомендуется вписать. Особенно это важно, если собственник жилья передает полномочия и по получению денежных средств от продажи недвижимости.

Образцы доверенностей

Доверенность может быть составлена в разных вариациях:

• Генеральная. Ее можно оформлять, если собственник имущества желает передать большой перечень полномочий другому лицу или же полное сопровождение сделки купли-продажи.
• Разовая. Данный тип документа дает только одно полномочие, к примеру, сбор документов для продажи недвижимости. После того, как доверенное лицо совершит это действие, бумага теряет юридическую силу.
• Специальная. В этом случае доверитель передает лишь некоторые полномочия, которые могут понадобится в процессе заключения сделки, к примеру, только подготовка пакета бумаг и написание текста соглашения.

Для правильности составления нужно ознакомиться с примерами.

Образец генеральной доверенности на продажу квартиры: скачать бланк

Образец доверенности на сбор документов для продажи квартиры: скачать бланк

Образец доверенности на квартиру без права продажи: скачать бланк

Образец доверенности на продажу квартиры без права получения денег: скачать бланк

Образец доверенности на продажу доли в квартире: скачать бланк

Порядок оформления

Порядок, как оформить доверенность на продажу квартиры, достаточно простой. Но знать о некоторых нюансах составления необходимо обязательно.

Куда обратиться

Для составления доверенности на продажу жилья необходимо посетить нотариальную контору. При желании допускается вызывать нотариуса на дом. Только выезд на дом оплачивается отдельно. Это стоит учитывать.

Бывают случаи, когда человек физически не имеет возможности добраться до нотариальной фирмы. Как оформить генеральную и иную доверенность на продажу в этом случае? Законодательство предписывает, что заверять документ в подобной ситуации имеют следующие должностные лица:

• Комaндир воинской части — для военнослужащих.
• Главный врач – для людей, проходящих лечение в медицинском учреждении.
• Руководитель социальной организации – для граждан, пребывающих в домах престарелых или других подобных организациях.
• Начальник МЛС – для лиц, отбывающих наказание в виде лишения свободы.

Оформление доверенности на квартиру без права продажи или иного вида осуществляется гражданином, в собственности которого находится продаваемая квартира. Но есть несколько нюансов.

Если объект недвижимости находится в собственности лица, не достигшего возраста 14 лет, то составлением должен заниматься его законный представитель. Это может быть мать, отец, усыновитель, опекун. Сам ребенок может не присутствовать на приеме у нотариуса.

Если доля в продаваемой квартире находится в владении гражданина, достигшего 14-летнего возраста, то он сам подписывает доверенность. Но для этого ему необходимо согласие законных представителей.

Если недвижимость находится в собственности человека, признанного недееспособным, оформлением занимается его опекун. При наличии частичной дееспособности лицо имеет право самостоятельно подписывать документ, но с одобрения своего попечителя.

Сколько стоит

Стоимость оформления доверенности на продажу квартиры отличается в зависимости от многих факторов. Основной из них – разновидность документа. Наиболее дешевой является та, которая уполномочивает на проведение каких-либо действий, к примеру, на сбор необходимой документации. Она будет стоить в среднем 600 рублей.

Оформление специальной и генеральной доверенности на квартиру обойдется дороже. Первый вид стоит примерно 1500 рублей, а второй – 2000 рублей.

Срок действия

Владелец недвижимого объекта имеет возможность оформить доверительный документ на любой срок. Гражданское законодательство не устанавливает минимальную и максимальную границу. Ранее доверенность можно было составить не более, чем на 3 года. На данный момент это правило не действует.

ВАЖНО! Прописывать срок в документе необязательно. Но следует учитывать, что при отсутствии указания даты окончания действия полномочий доверенного лица, они будут актуальны в течение года.

К дате подписания доверительной бумаги предъявляются же более серьезные требования. Если гражданин не укажет ее, то документ будет недействительным.

Необходимые документы

Перечень документов для оформления доверенности на продажу квартиры зависит от конкретной ситуации. Обычно для составления хватает одного паспорта доверителя, а остальные сведения заполняются с его слов. Но юристы советуют во избежание внесения неверной или неточной информации подготовить еще выписку из ЕГРН и паспорт гражданина, которому передаются полномочия.

Также существуют случаи, когда требуются дополнительные бумаги. К ним относится участие несовершеннолетнего гражданина. В этом случае понадобятся представить нотариусу следующие документы:

• Свидетельство о рождении, если ребенку еще нет 14 лет.
• Паспорт ребенка, если ему есть 14 лет.
• Паспорт законного представителя или опекунское удостоверение.

При участии частично или полностью недееспособного лица потребуются следующие бумаги:

• Паспорт собственника недвижимости.
• Удостоверение опекуна или попечителя.

Если продаваемая квартира относится к совместно нажитому имуществу супругов, то для продажи квартиры по генеральной доверенности необходимо согласие жены/мужа, составленное в письменной форме.

Как отозвать доверенности при необходимости

Способ, как отозвать доверенность на продажу квартиры, довольно прост. Если гражданин, выдавший ее, желает отменить, он может сделать это в любой момент. Доверенное лицо не вправе возражать против отзыва документа. Для отмены доверителю требуется обратиться в нотариальную контору и написать соответствующее заявление.

Собственник недвижимого объекта должен самостоятельно или с помощью нотариуса уведомить доверенное лицо и третьих заинтересованных лиц о прекращении полномочий. При отзыве документа он должен быть возвращен доверителю или нотариусу, который его заверял.

ВАЖНО! Уведомление об отмене генеральной и иной доверенности на продажу квартиры – это обязанность доверителя, а не его право. Поэтому при его неисполнении гражданин, передавший полномочия другому лицу, будет нести ответственность за действия доверенного лица. Ведь последний не будет знать об отзыве его полномочий и продолжит пользоваться ими.

Основные риски для покупателя

Купля-продажа – одна из самых распространенных сделок с недвижимостью, поэтому и мошеннические действия при ее совершении встречаются очень часто. Либо могут быть допущены ошибки при оформлении доверительного документа, из-за которых сделка способна сорваться.

Риски покупателя при приобретении недвижимости, продаваемой по доверенности, имеются следующие:

1. Доверенность теряет свою юридическую силу после подписания соглашения о купле-продаже. Доверенное лицо может забрать денежные средства и скрыться.
2. Гражданин, являющийся собственником квартиры, может умереть до окончания действия нотариальной доверенности. В этом случае решение о продаже будут принимать родственники умершего. Они могут отказаться от совершения сделки.
3. Оформление доверенности в нотариальной конторе не может точно гарантировать, что доверитель является дееспособным лицом. Если окажется, что доверитель был на момент подписания документа частично или полностью недееспособным, родственники вправе оспорить доверенность в суде. В результате сделка купли-продажи будет аннулирована. Поэтому важно запрашивать у доверителя справку из психоневрологического диспансера о состоянии его здоровья.
4. Доверитель и доверенный могут оказаться мошенниками, задачей которых является умышленное выманивание денежных средств. Обычно они нацелены на доверчивых покупателей, к примеру, пожилых людей.

В связи с указанными рисками граждане с неохотой соглашаются на совершение сделки через представителей. Для собственника данный вариант же очень удобен, особенно когда он не может физически заключить договор самостоятельно. Хотя риски у продавца также имеются.

Чтобы не нарваться на мошенников, покупателю стоит внимательно проверить подлинность доверенности. Ведь подлог – это наиболее частая схема незаконных действий при совершении сделок с недвижимым имуществом.

Провести проверку можно следующим образом:

• Внимательно рассмотреть документ, он должен быть составлен на специальном бланке доверенности, не иметь никаких исправлений, опечаток, подчисток.
• Проверить, действительно ли существует нотариус, который заверял передачу полномочий. Найти телефон или адрес юриста можно в любом справочнике или базе данных в интернете.
• Посетить нотариальную контору, в которой оформлялись полномочия доверенного лица, вместе с гражданином, составившим ее.

В настоящее время есть более легкий способ узнать подлинность документа. Это можно сделать, не выходя из дома. Все, что требуется, — доступ в интернет. Необходим зайти на официальный сайт ФНС РФ, заполнить реквизиты доверительной бумаги. Сервис выдаст краткие сведения о документе.

Таким образом, доверенность на продажу квартиры оформляется в нескольких видах, помогает собственнику недвижимости облегчить процесс совершения сделки. Но купля-продажа по данному документу имеет свои риски для сторон, которые необходимо учитывать, прежде чем соглашаться на заключение договора.

Напоминаем, что на нашем сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к юристу, который ответит на ваши вопросы и поможет с оформлением доверенности и её проверкой на мошенничество. Оставьте заявку в спецформе в углу экрана.

Также вам будет интересно, как правильно продать квартиру по доверенности и какие документы нужны для продажи квартиры.

Будем благодарны за оценку поста и репост.