Могу ли я продать квартиру если прописан бывший муж

По законодательству собственник должен согласовывать продажу квартиры со всеми совладельцами, не зависимо от того, у кого какая доля. Однако как быть с теми, кто прописан, но доли не имеет? Неужели это может как-то препятствовать продаже недвижимости? Рассказываем, что делать в такой ситуации.

Правовой статус прописанных лиц

Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.

Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям.

Считается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.

В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц:

• временная прописка – оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
• постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.

Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Но их всегда можно выписать через суд!

Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в квитанциях, примеру. К таким случаям относят:

• пребывание в местах лишения свободы;
• отсутствие при прохождении военной службы;
• стационарное лечение в больнице или санатории;
• пребывание в психиатрической больнице.

Такие граждане по возвращении могут восстановить постоянную прописку и право проживания по указанному адресу. Во избежание таких ситуаций проверяют архивные выписки из домовой книги.

Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом?

Законодательство не запрещает продажу квартиры с прописанным человеком. Владельцу недвижимости дается право распоряжаться жильем по своему усмотрению. Согласие прописанных граждан, не являющихся долевыми собственниками, в этом случае не требуется.

Одновременно с этим статья 292 ГК РФ подчеркивает, что смена владельца квартиры не дает оснований для выписки жильцов. В данном контексте покупатель на законных основаниях может получить квартиру с обременением – прописан человек или несколько лиц.

Чтобы избежать такой ситуации, покупателю рекомендуется тщательно проверять квартиру на любые обременения, включая прописанных жильцов. Для этого от продавца требуют выписку из домовой книги, включая архивные сведения.

Порядок выписки прописанных граждан

По закону каждый человек должен иметь временную или постоянную регистрацию по месту жительства. Соответствующее право делает выписку граждан достаточно сложной процедурой. Продавец не всегда может принудительно выписать жильцов даже через суд.

Оптимальным вариантом считается добровольное обращение самих жильцов в миграционную службу для своей выписки. В этом случае процедypa оформления может производиться и до, и после продажи квартиры.

При отказе от добровольной выписки собственник квартиры может обратиться в суд. Однако некоторые категории граждан не могут быть выписаны без их согласия. К таковым относят:

• лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования квартирой – по сути они считаются совладельцами приватизированного жилья;
• граждане, получившие пожизненное право пользования на основании завещания умершего родственника;
• лица, оформившие сделку с правом пожизненного содержания;
• граждане, полностью или частично заплатившие за корпоративное жилье;
• несовершеннолетние без родителей или опекуна.

Данные граждане могут быть выписаны через суд только при следующих условиях:

• отказ от оплаты коммунальных услуг или иных обязательных платежей;
• регулярная порча недвижимости, разрушение, использование не по назначению;
• нарушение прав иных лиц, проживающих в данной квартире.

Без указанных оснований через суд можно выписать и граждан, не имеющих права пожизненного пользования квартирой и без вести пропавших жильцов.

Отдельно выделяют ситуацию с супругом после развода. Если у него нет жилья, куда он мог бы съехать, и средств для его аренды, выписать его сразу нельзя. Лицо вправе требовать у суда отсрочку на выселение на год. После истечения данного срока допускается принудительная выписка.

Процедypa выписки

Представим, что вы приобрели недвижимость и выяснили, что в ней остались прописанные лица. Для начала следует попробовать досудебное урегулирование ситуации – обращение к жильцу для добровольного выселения с предоставлением разумных сроков на поиск жилья и оформление документов.

Если мирным путем решить вопрос не удается необходимо направить предупреждение о возможности принудительного выселения через суд. Далее – обращение в суд для защиты прав собственника.

Если местонахождение прописанного гражданина не устанавливается, при обращении в суд указывают последний известный адрес. В этом случае будет проведена проверка на наличие у данного лица права пожизненного пользования. В случае отсутствия такового выносится заочное решение о снятии гражданина с учета.

Если у гражданина имеется только временная прописка – специальных действий по выселению не требуется. Лицо считается выписанным сразу, как только закончится период действий регистрации.

Особенности оформления сделки, если есть прописанные лица в квартире

Если при проверке квартиры обнаруживается наличие прописанных в ней лиц, покупатель может:

• отказаться от сделки – такой вариант актуален, если прописка постоянная и жильцы имеют право пожизненного пользования жильем;
• требовать выписки указанных лиц от продавца;
• не предпринимать никаких действий.

Для покупателя последний вариант приемлем в случае временной прописки граждан. В этом случае достаточно дождаться окончания срока действия регистрации.

Если прописка постоянная, при оформлении предварительного договора купли-продажи указывается обязательство продавца выписать соответствующих граждан. На момент оформления основного договора прописанные граждане должны отсутствовать.

Другой вариант оформления – выписка после продажи. В этом случае в договор купли-продажи включается обязательство продавца выписать указанных граждан. В обязательном порядке прописываются сроки и ответственность за нарушение.

Второй способ оформления не рекомендован для покупателя. Обязательство после заключения сделки не всегда может быть выполнено. Даже в случае получения неустойки новому владельцу придется решать проблему выписки посторонних лиц.

Стоит ли опасаться прописанных в квартире третьих лиц?

Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья. Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:

• невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади, выделяемой на одного человека;
• увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
• сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия скрытого обременения.

Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.

Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.

1.

Гость

[2764456299] – 27 июля 2011, 15:47

Если мужу есть куда вписаться на момент продажи жилья.

А это у него единственное жилье и он муж или БМ?

3.

Язва

[4264839327] – 27 июля 2011, 15:50

Он отказывался от участия в приватизации этой квартиры?

4.

Крошка енот

[975615781] – 27 июля 2011, 15:53

Язва

Он отказывался от участия в приватизации этой квартиры?

А какие сомнения? Можете, конечно, если Вы – единоличный собственник. Члены семьи обладают только правом пользования, а не распоряжения.

6.

Гость

[2281252225] – 27 июля 2011, 15:54

Если Вы покупали ее, находясь в бpaке, то нет. Это совместно нажитое имущество и при этом неважно на кого оно будет оформлено. Если квартира была приватизирована, а муж отказался от приватизации и в следствие этого Вы оказались единоличной собственницей, то муж может подать иск о признании такой приватизации незаконной. Особенно, если он был вписан в ордер. Ну а если, он просто пришел жить уже в Вашу квартиру, то да, конечно, можете.

7.

Маня

[2808156938] – 27 июля 2011, 15:56

Каррреглазка

А какие сомнения? Можете, конечно, если Вы – единоличный собственник. Члены семьи обладают только правом пользования, а не распоряжения.

8.

Гость

[2707661142] – 27 июля 2011, 16:02

Можно продать квартиру только если ваш муж выпишется из квартиры в другую жилплощадь. В “никуда” сейчас не выписывают никого. Если вдруг ваш муж не захочет выписаться то вы можете продать конечно но ваша квартира будет с обременением и кто захочет купить квартиру если там уже кто-то прописан. Также если ваш муж ни в какую не захочет выписаться из вашей квартиры то вы можете обратиться в суд с исковым заявлением о его снятии с регистрационного учета с вашей жилплощади. При этом вам нужно будет доказать что у него есть куда прописаться (квартира матери, отца, его и т.д.)

Маня

Каррреглазка

А какие сомнения? Можете, конечно, если Вы – единоличный собственник. Члены семьи обладают только правом пользования, а не распоряжения.

у мужа и жены общее имущество, если конечно нет брачного контpaкта, а раз имущество общее то и согласие на продажу нужно

10.

Лада

[190271651] – 27 июля 2011, 16:17

Гость

Можно продать квартиру только если ваш муж выпишется из квартиры в другую жилплощадь. В “никуда” сейчас не выписывают никого. Если вдруг ваш муж не захочет выписаться то вы можете продать конечно но ваша квартира будет с обременением и кто захочет купить квартиру если там уже кто-то прописан. Также если ваш муж ни в какую не захочет выписаться из вашей квартиры то вы можете обратиться в суд с исковым заявлением о его снятии с регистрационного учета с вашей жилплощади. При этом вам нужно будет доказать что у него есть куда прописаться (квартира матери, отца, его и т.д.)

Гость

Можно продать квартиру только если ваш муж выпишется из квартиры в другую жилплощадь. В “никуда” сейчас не выписывают никого. Если вдруг ваш муж не захочет выписаться то вы можете продать конечно но ваша квартира будет с обременением и кто захочет купить квартиру если там уже кто-то прописан. Также если ваш муж ни в какую не захочет выписаться из вашей квартиры то вы можете обратиться в суд с исковым заявлением о его снятии с регистрационного учета с вашей жилплощади. При этом вам нужно будет доказать что у него есть куда прописаться (квартира матери, отца, его и т.д.)

12.

Гость

[2707661142] – 27 июля 2011, 16:29

Каррреглазка

А чё, статья 292 ГК у нас не рабочая? (по которой члeн семьи собственника утрачивает автоматически право пользования жильем при утрате права собственности у собственника)

13.

Гость

[3189929667] – 27 июля 2011, 18:42

автор, вы можете выписать мужа и продать квартиру)

14.

Гость

[3189929667] – 27 июля 2011, 18:44

Гость

В “никуда” сейчас не выписывают никого.

15.

Гость

[3189929667] – 27 июля 2011, 18:44

16.

Хильда

[3063681405] – 27 июля 2011, 19:04

Изначальной информации маловато. Может квартира в бpaке куплена, оформлена на нее, а он там прописан. Вообще, масса вариантов может быть. так что рассуждать бесполезно

17.

Гость

[2739526605] – 27 июля 2011, 21:53

непонятно как то. Если квартира куплена в бpaке, не важно за чí деньги и на кого записана, она обще нажитое имущество.

18.

Гость

[1147549125] – 27 июля 2011, 21:57

Гость

непонятно как то. Если квартира куплена в бpaке, не важно за чí деньги и на кого записана, она обще нажитое имущество.

19.

[1790545823] – 27 июля 2011, 22:15

Гость

вы можете продать конечно но ваша квартира будет с обременением и кто захочет купить квартиру если там уже кто-то прописан.

20.

[1790545823] – 27 июля 2011, 22:17

Гость

вам нужно будет доказать что у него есть куда прописаться (квартира матери, отца, его и т.д.)

21.

[1790545823] – 27 июля 2011, 22:18

Гость

В гос регистрации требуют справку о том что в квартире никто не прописан.

22.

Гость

[2707661142] – 27 июля 2011, 22:49

Наличие зарегистрированных лиц никакого обременения не предполагает.

23.

Гость

[2707661142] – 27 июля 2011, 22:49

24.

Юнни

[1381613287] – 28 июля 2011, 00:01

Язва

Он отказывался от участия в приватизации этой квартиры?

25.

Гость

[1128270640] – 28 июля 2011, 22:36

Юнни

Да-да, он отказался, и мама моя тоже отказалась хотя она прописана. Вобщем нас прописано трое) Но я единственная собственница)

26.

Гость

[2135738536] – 29 июля 2011, 13:53

никогда не прописывайте мужей, дурынды!

27.

Гость

[1910129603] – 29 июля 2011, 19:15

А в случае с частным домом? Муж в разводе с 1 женой уже 13 лет.Дом принадлежал бабушке мужа,она его купила.В свое время с ее подачи прописали туда жену внука.Сейчас они в разводе,повторюсь 13 лет.Бабуля за эти годы умерла.Ее внук(теперь мой муж) вступил в наследство(развелись до ее cмepти). А она все прописана,добровольно выписываться не желает.Хотя в этом доме не живет,ком.платежи не платит и есть где жить(в собственности дом и земельный участок).Обращались в паспортный стол.Там просто так выписывать не хотят,требуют судебное решение. И что? В самом деле обращаться в суд?

28.

[1790545823] – 18 сентября 2011, 22:42

Гость

Наличие зарегистрированных лиц предполагает что данную недвижимость вы продадите с обременением.

29.

[1790545823] – 18 сентября 2011, 22:55

27. Гость, конечно нужно обратиться в суд. Нужен документ по существу для паспортного.

Во-первых вы продадите квартиру дешевле, намного дешевле, чем возможно. Продать её можно. Но лучше выписать через суд. Тут такой вопрос мужу и маме есть где жить и где они живут в данный момент? Кто платит за коммунальные платежи?

Продажа квартиры с зарегистрированными лицами по закону возможна: регистрация никак не связана с правом собственности. Если покупатель согласится на сделку, в договоре можно указать сроки снятия с регистрационного учета, либо обозначить право проживания родственника продавца. Все зависит от договоренностей, но иногда аннулировать регистрацию нельзя даже через суд. Рассмотрим особенности продажи квартиры с обременением в виде прописки, каковы преимущества и недостатки такой сделки, и как все оформить правильно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности сделки по продаже квартиры с прописанным человеком

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику недвижимости принадлежит право владения, распоряжения и пользования имуществом. Он в любой момент без согласования с зарегистрированными члeнами семьи может продать, подарить или обменять недвижимость, если у них нет долей в праве собственности.

Обратите внимание! Наличие зарегистрированных лиц удешевляет стоимость жилплощади на 10-20% и несет определенные риски для покупателя. Такое жилье продать сложнее. Скрывать прописанных родственников смысла нет: покупатель затребует выписку из домовой книги, по которой сразу все станет понятно.

Чаще всего продажа квартиры с прописанным собственником или его родственником происходит по одной из нескольких причин:

1. У владельца плохие отношения с зарегистрированными родственниками, и ему проще продать жилье, приобретя взамен другое.
2. Зарегистрированный человек давно не живет в квартире, информации о его местонахождении нет. В таком случае его нужно признавать пропавшим без вести через суд, на что у собственника может не быть времени.
3. Если нужно сохранить прописку на определенное время. Например, когда собственник продает квартиру, а взамен покупает другую. Регистрация необходима для того, чтобы в промежутке между сделками люди имели право жить на старой жилплощади.

Совет юриста: покупателю перед заключением договора купли-продажи недвижимости с прописанным человеком лучше сначала уточнить у собственника, по каким причинам нельзя аннулировать регистрацию.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Когда возможна продажа квартиры собственником без согласия прописанных?

Продать дом или квартиру без согласия прописанных можно в любом случае, если:

1. Оформлена временная регистрация. Новый собственник после сделки вправе обратиться в паспортный стол или МФЦ, чтобы ее аннулировать.
2. Оформлена постоянная регистрация без права пожизненного проживания. Аннулировать прописку можно с согласия зарегистрированного человека или через суд.

Обратите внимание! Иногда снятие с регистрационного учета без согласия прописанного гражданина невозможно даже через суд.

Кого выписать не получится?

Отменить регистрацию не удастся и через суд в нескольких случаях:

1. Если покупатель приобретает долю в праве собственности, и другие владельцы тоже зарегистрированы в квартире.
2. Если родственники продавца были зарегистрированы во время приватизации недвижимости, но подписали отказы от участия в ней.
3. Если в договоре мены, дарения, ренты, купли-продажи указано, что недвижимость отчуждается с правом пожизненного проживания конкретного лица в ней.
4. Если зарегистрированный перечислял паевой взнос в кооператив.
5. Если прописанные не достигли 18 лет или инвалиды.

Совет юриста: чтобы не нарваться на покупку квартиры с зарегистрированными людьми, перед сделкой рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги. Она оформляется в паспортном столе за несколько минут.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Плюсы и минусы продажи квартиры с прописанными жильцами

Рассмотрим основные преимущества и недостатки купли-продажи с прописанными людьми для обеих сторон сделки:

Если поставить цену значительно ниже рыночной, квартиру купят быстрее

Придется снижать стоимость минимум на 10%

Нужно договариваться с покупателем и уметь убеждать: не каждый согласится на такую сделку

Есть возможность купить жилье на 10-13% дешевле средней рыночной стоимости

В будущем могут возникнуть сложности с выпиской зарегистрированных

Если квартира приобретается в ипотеку, банк потребует выписать всех до заключения договора купли-продажи, в противном случае может отказать в выдаче денег

Обратите внимание! Проще всего выписать человека с временной регистрацией. Если его местонахождение неизвестно, достаточно дождаться окончания сроки прописки, она отменится автоматически.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?

Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Как продать квартиру с прописанными людьми?

Для продажи квартиры с временно или постоянно зарегистрированными лицами нужно попытаться договориться с ними о выписке. Если они согласны, делать скидку покупателю не придется. Если же они не согласны на выписку или отменить ее не получается, о продаже жилья по рыночной стоимости нужно забыть.

Пошагово сделка состоит из нескольких этапов:

1. Поиск покупателя и обсуждение условий сделки.
2. Составление предварительного договора купли-продажи, если родственники согласны выписаться, но на это нужно время. В преддоговоре указываются точные сроки заключения основного ДКП.
3. Заключение основного ДКП минимум в трех экземплярах. Каждый должны подписать все участники сделки, либо представитель отсутствующего, представив нотариальную доверенность.
4. Подача документов на регистрацию перехода права собственности. Можно обратиться напрямую в Росреестр или отправить их через МФЦ.
5. Получение готового пакета документов после регистрации.

Примечание: перед подачей документов стоит предварительно записаться на прием. Это избавит от длительного ожидания своей очереди.

Содержание и образец договора

Договор купли-продажи квартиры с зарегистрированными лицами заключается по общим правилам с указанием полной информации о сделке:

1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации продавца и покупателя.
2. Сведения о недвижимости: адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат.
3. Информация о зарегистрированных гражданах и сроке снятия с регистрационного учета. Указывается конкретная дата или количество календарных дней с момента заключения ДКП.
4. Ответственность за несоблюдение условий ДКП.
5. Права и обязательства сторон.
6. Порядок изменения и расторжения ДКП.
7. Подписи участников сделки.

Документы

Чтобы продать квартиру с прописанным родственником, продавец должен представить:

• паспорт;
• расширенную выписку из ЕГРН;
• выписку из домовой книги;
• техпаспорт;
• документ, на основании которого зарегистрировано право собственности;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам;
• нотариальное согласие супруга, если недвижимость куплена в бpaке;
• разрешение органа опеки, если продается имущество ребенка.

Покупателю достаточно только паспорта. Если он состоит в бpaке, понадобится согласие супруга на покупку недвижимости за общие деньги, либо брачный договор.

Расходы и сроки регистрации

Регистрация сделки при обращении в Росреестр займет 9 рабочих дней, в МФЦ – 7 рабочих дней. Если стороны оформляли нотариальный ДКП, все зарегистрируют за 3 рабочих дня.

Размер госпошлины для физлиц равен 2 000 руб., для юрлиц – 22 000 руб.

Важно! Если продается доля в праве собственности или недвижимость ребенка, ДКП обязательно удостоверяется нотариусом. Размер пошлины составит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.

Как выписать человека из квартиры?

После покупки квартиры с временно зарегистрированными лицами можно просто дождаться окончания срока регистрации, или выписать их по договоренности. Если же они не согласны на это, придется обращаться в суд.

Рассмотрим, что делать новому собственнику недвижимости в разных ситуациях.

Если он согласен

Если человек согласен выписаться, ему нужно самостоятельно обратиться с заявлением в УВМ МВД по месту регистрации. В его паспорте проставят соответствующую отметку.

Альтернативный вариант – регистрация по другому адресу. В таком случае предыдущая прописка аннулируется автоматически. Если же человек по каким-либо причинам не может лично явиться в УВМ МВД, собственник вправе подать исковое заявление в суд, а зарегистрированный (ответчик) – поддержать исковые требования.

Без согласия

Чаще всего люди не соглашаются выписываться, и здесь у собственника только один вариант – обратиться в суд, приведя любую из причин в качестве основания:

1. Квартира куплена до бpaка. В бpaке один супруг зарегистрировал другого, после развода тот отказывается съезжать и выписываться.
2. Мать или отец лишены родительских прав. По решению суда они не могут общаться с ребенком, который проживает в квартире, и обязаны съехать.
3. Человек купил квартиру, но не знал о наличии зарегистрированных граждан в ней.
4. Прописанный гражданин длительное время отсутствует в квартире, не оплачивает коммунальные услуги.

В исковом заявлении нужно подробно описать обстоятельства, чтобы дело было рассмотрено в пользу истца.

Нужен договор купли-продажи?

Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на популярные вопросы

Нужно ли согласие прописанных на продажу квартиры?

Можно ли продать чужую квартиру, в которой я зарегистрирован?

Как выписать из квартиры ребенка, если он не собственник? Нужно ли разрешение органа опеки?

Могу ли я продать квартиру, купленную в бpaке, но не поделенную после развода, если там прописан бывший муж?

Покупаю квартиру, в ней зарегистрирована сожительница продавца. Могу ли я часть денег передать задатком, а оставшуюся большую часть – после того, как она выпишется оттуда?

Заключение Эксперта

1. Продать квартиру с прописанным человеком-не собственником можно, его согласие на сделку не требуется.
2. Новый владелец после сделки может аннулировать регистрацию посторонних людей в мирном порядке или через суд. Но в некоторых случаях прописку отменить не получится ни при каких условиях без согласия зарегистрированных.
3. Продажа недвижимости с зарегистрированными гражданами существенно удешевляет ее стоимость. Если есть возможность, лучше до сделки аннулировать прописку, и только потом заключать договор.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)