Бывший муж продал квартиру без согласия жены судебная пpaктика
сделки с недвижимостью при разводе
Юридическая помощь гражданам и бизнесу.
Оперативные сроки. Адекватные цены. Специалисты со стажем более 15 лет.
Состоит в Адвокатской палате г. Москвы, рег. № 77/10650
Специалист по сделкам с недвижимостью после развода
Консультация: +7(495) 728-99-14
Офис: Москва, ул. Климашкина, 21
Судебный стаж – 18 лет по сделкам с недвижимостью после развода!
Стоимость услуг адвокатов и юристов
Стоимость наиболее востребованных юридических услуг по сделкам с недвижимостью после развода. О стоимости других услуг подробнее в разделе Цены.
Консультация адвоката в офисе
2 000
руб.
Консультация специалиста по вопросам расторжения бpaка, разделу имущества между супругами, признанию или оспариванию прав собственности на квартиру и иным вопросам и спорам между супругами. Помощь с брачными договорами, соглашениями, по исковым заявлениям и по иным документам.
Раздел недвижимости через суд
от
25 000
руб.
Полное ведение судебного процесса по разделу совместно нажитого имущества супругов, признанию или оспариванию сделок с недвижимостью, проводимых без согласия одного из супругов. Подготовка доказательной базы, составление и подача иска, участие в судебных заседаниях, получение решения суда. Участие в переговорах сторон, помощь с госучреждениями и иными инстанциями.
Юридическое сопровождение
от
15 000
руб.
Юридическая помощь в разбирательствах между супругами: составление и подача искового заявления, участие в переговорах, помощь в госорганах, раздел имущества супругов без суда.
Помощь
по сделкам с недвижимостью после развода
+7(495) 728-99-14
Юристы с пpaктикой более 15 лет!
Вам могут быть полезны эти статьи
28.01.19
М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры
В своей пpaктике мы много раз сталкивались с требованиями признать сделку недействительной на основании того, что такая сделка была совершена без согласия супруга либо такое согласие являлось порочным.
Причем в большинстве случаев желание “поломать” сделку и отобрать ценный актив возникало у лиц, действовавших недобросовестно. Супруг просто заявлял, что он якобы не знал о данной сделке и не давал согласие на ее совершение.
Для добросовестного контрагента по сделке риски потерять приобретенное имущество очень существенны.
Разберемся во всех нюансах подобных дел.
Корни проблемы
В российской правовой системе де-факто существует режим скрытой супружеской собственности. В публичном реестре (например, ЕГРН) собственником может значиться один человек, а на самом деле существует и другой собственник — его супруг, о котором добросовестный приобретатель может и не знать.
И это нисколько не противоречит правилу ст.8.1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК), согласно которому права на имущество, подлежащие гос.регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в гос.реестр.
Дело в том, что после данных слов стоит оговорка “если иное не установлено законом”. И это “иное” установлено ст.34 Семейного кодекса РФ (далее — СК), в силу которой имущество, нажитое супругами во время бpaка, является их совместной собственностью “независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено”.
Если второй (“незарегистрированный в реестре”) супруг такой же собственник, что и первый, значит с его мнением нужно считаться.
По общему правилу п.2 ст.35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такую сделку можно оспорить по мотивам отсутствия согласия другого супруга только если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Читайте также: Рассорить бывшего мужа с женойОднако из этого общего правила есть одно исключение — это п.3 ст.35 СК, согласно которому для определенных трех типов сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, т.е. презумпция согласия супруга в этих случаях не действует.
Когда требуется нотариальное согласие супруга на совершение сделки
В силу п.3 ст.35 СК нотариальное согласие супруга необходимо для совершения следующих сделок с общим имуществом супругов:
- Либо это должна быть сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.
Это не только сделки с недвижимостью, но и сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), результатами интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в ряде случаев), маломерными и некоторыми иными судами морского и внутреннего плавания, воздушными судами.
Права на автомобили и акции гос.регистрации не подлежат, а потому для совершения сделки с ними не требуется нотариальное согласие супруга.
- Либо это должна быть сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.
Это может быть договор ренты, залог доли в уставном капитале ООО, договор эскроу (за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг), наследственный договор, сделка по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, договор о передаче доли в уставном капитале ООО (за некоторыми исключениями), договор по отчуждению или залога доли в праве общей собственности на недвижимость.
- Либо это должна быть сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.
Это может быть договор ипотеки или договор о передаче нежилого помещения в долгосрочную аренду (на срок 1 год и более).
Следует различать понятия “гос.регистрация перехода права на имущество” и “гос.регистрация сделки”.
Например, при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения регистрируется только переход права собственности на помещение, но не сам договор. Такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.
А вот при совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры регистрируется и сам договор, и переход права. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.
Требования к содержанию согласия супруга
Нередко один супруг берет у другого супруга нотариальное согласие на отчуждение любого совместно нажитого имущества без какой-либо конкретики. Росреестр принимает такое согласие и регистрирует переход права.
В дальнейшем супруг, давший такое “общее” согласие, может попытаться оспорить сделку по отчуждению общего имущества, ссылаясь на п.3 ст.157.1 ГК, в котором сказано: “В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие”.
Как правило, суды в подобных спорах отказываются распространять на согласие супруга действие ст.157.1 ГК и сохраняют сделку.
Дело в том, что данная статья применяется, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, а суды не признают супругов “третьими лицами по отношению друг к другу” (они ведь — сособственники) и исходят из того, что ст.35 СК “не предусматривает обязательного указания в согласии супруга на совершение сделки по распоряжению имуществом конкретного объекта недвижимого имущества, на отчуждение которого оно дается, не содержит запрета давать одним супругом другому супругу согласие на отчуждение любого принадлежащего им имущества без указания его конкретного перечня” (Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2018 N 44г-128/2018).
Правда встречается и другая пpaктика, по которой ст.157.1 ГК признается общей, а ст.35 СК — специальной. Здесь действует уже следующая логика. В п.1 ст.157.1 ГК сказано, что “правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом”. В ст.35 СК “другое” (что в согласии супруга предмет сделки можно не указывать) не предусмотрено. А потому некоторые суды применяют правило п.3 ст.157.1 ГК о необходимости конкретизации предмета сделки в нотариальном согласии супруга и не признают “общее” согласие супруга.
Читайте также: Если бывшая жена не дает общаться ребенкомПоследствия совершения сделки без нотариального согласия супруга
Сразу надо сказать, что сделки, совершенные без нотариального согласия супруга, оспоримы. То есть они действительны пока суд не признает их недействительными (именно поэтому их регистрация в Росреестре часто проходит без проблем).
Что касается оспаривания таких сделок, то здесь не все так просто и пpaктика судов на данный момент неоднородна.
Есть три нормы, о применении которых можно говорить:
- Применительно к сделкам, совершенным без согласия третьего лица — п.2 ст.173.1 ГК:
“Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, … может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица …”.
- Применительно к совместной собственности вообще (не важно — супругов или нет) — п.3 ст.253 ГК:
“Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом”.
- Применительно к совместной собственности исключительно супругов — п.3 ст.35 СК:
“Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки”.
Как видно, первые две нормы ГК защищают интересы добросовестного приобретателя. По ним, если зарегистрированный в ЕГРН собственник продаст квартиру без необходимого нотариального согласия своего супруга, но будет установлено, что покупатель не мог знать о существовании у продавца супруга, то суд оставит сделку в силе. В этом случае может пострадать супруг.
Однако в третьей норме (ст.35 СК) о фигуре добросовестного приобретателя ничего не говорится.
Возникает вопрос: как соотносятся все эти три нормы между собой, какую и когда надо применять?
В первой норме (ст.173.1 ГК) говорится о согласии “третьего лица”. А, как было указано выше, суды в большинстве своем не считают супруга “третьим лицом” по отношению к другому супругу. Суды считают их равноправными собственниками.
Кроме того, первая норм по своему содержанию аналогична второй (ст.253 ГК). Поэтому первую норму можно из нашего анализа исключить и сравнивать только ст.253 ГК (которая защищает добросовестного приобретателя) и ст.35 СК (которая такой защиты не дает).
Есть общее правило — специальная норма имеет приоритет на общей, общая норма применяется в части, неурегулированной специальной нормой.
С этих позиций однозначно ст.35 СК имеет приоритет над ст.253 ГК. Но вот вопрос: ст.35 СК полностью вытесняет ст.253 ГК или нет?
Есть два варианта толкования:
- Данные статьи говорят о разном — в п.3 ст.253 ГК говорится о необходимом условии для признания сделки недействительной (если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия), а в ст.35 СК в дополнение к этому говорится о том, в какой срок супруг может заявить иск о признании сделки недействительной.
При таком толковании интересы добросовестного приобретателя защищены.
Читайте также: Меня приворожила бывшая жена фотоСкажем сразу, данный подход больше встречается в юридической литературе нежели в судебной пpaктике. Возможно потому, что непонятно зачем в таком случае законодателю надо было устанавливать специальный годичный срок исковой давности для таких дел, если этот же срок уже установлен в п.2 ст.181 ГК. То есть, при таком подходе специальная норма ничего нового не устанавливает, что странно.
- Пункт 3 ст.35 СК полностью отменяет ст.253 ГК, так как только в этом случае в специальной норме ст.35 СК можно найти какой-то смысл.
При таком толковании интересы добросовестного приобретателя абсолютно не защищены и именно этот подход главенствует в судебной пpaктике.
В этом случае последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга кардинально различаются в зависимости от того, когда была совершена сделка по распоряжению общим имуществом — в период бpaка или после его расторжения.
Если сделка была совершена в период бpaка, то применяется ст.35 СК — супруг, не давший нотариального согласия на сделку может оспорить ее и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.
Если сделка с общим имуществом была совершена после расторжения бpaка, то ст.35 СК применить уже нельзя, так как на момент совершения сделки участники совместной собственности супругами не являлись. Соответственно никакого нотариального согласия бывшего супруга получать не надо было. В этом случае должна применяться ст.253 ГК, по которой согласие второго участника совместной собственности предполагается, сделку можно оспорить только в случае, если доказано, что приобретатель был недобросовестным, т.е. знал или заведомо должен был знать о том, что другой участник совместной собственности (бывший супруг) был против сделки (Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 16-КГ17-4).
Выводы для добросовестного приобретателя общего имущества супругов
Приобретение нажитого в бpaке имущества у бывшего супруга (т.е. после расторжения бpaка) достаточно безопасно.
Однако приобретение нажитого в бpaке имущества у одного из супругов в течение его бpaка сопряжено с большими рисками.
Если даже продавец предоставит покупателю нотариально удостоверенное заявление, что в бpaке не состоит, а также свой паспорт без отметки о заключении бpaка, то это ничего не значит. Может “объявиться” второй супруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.
В этом вопросе российский законодатель отдает предпочтение интересам супруга в ущерб стабильности гражданского оборота.
На этом нередко строятся мошеннические схемы.
Пример из пpaктики: гражданин Азербайджана Алиев Т.И. у себя на родине зарегистрировал бpaк с гражданкой России Яничкиной Е.В., в связи с чем приобрел российское гражданство. Далее он решил продать долю в ООО, которая была приобретена в бpaке. Алиев Т.И. оформил у нотариуса заявление об отсутствии режима совместной собственности в отношении доли в ООО (т.е. сознательно скрыл наличие бpaка), в его российском паспорте не было отметки о его семейном положении. После сделки объявилась Яничкина Е.В. и успешно оспорила сделку (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2018 N 305-ЭС17-20998). Добросовестный приобретатель конечно может получить решение суда о взыскании с Алиева Т.И. убытков, но будет ли оно исполнено?
Особенно осторожным надо быть когда сделка совершается через представителя по доверенности. Желательно запросить у него нотариально заверенную копию паспорта доверителя, чтобы хотя бы по паспорту проверить его семейное положение.
Способа полностью исключить такие риски не существует.
Да, уже создан и тестируется Единый государственный реестр актов гражданского состояния и это сильно снизит риски. Но из него Вы все равно не узнаете о наличии у Вашего контрагента зарубежного бpaка. Дело Алиева Т.И. тому пример.
Старческая деменция может проявляться не только физически, но и мopaльно. И хотя с агрессией довольно трудно справиться, понимание того, что человек с деменцией делает это не намеренно, может помочь....
12 05 2024 18:16:22
Узнайте о причинах, симптомах и методах лечения деменции у молодых людей...
11 05 2024 7:17:55
Деменция является одной из самых больших глобальных проблем современной медицины. Поскольку население мира продолжает стареть и жить дольше, ожидается, что к 2050 году количество людей во всем мире, страдающих деменцией, возрастет до 130 миллионов....
10 05 2024 18:55:47
Уход за человеком с деменцией - достаточно непростая задача, и физически, и эмоционально....
09 05 2024 23:18:59
Деменция с тельцами Леви (ДТЛ) – это форма старческого слабоумия, влияющего на когнитивные способности и двигательную активность человека....
08 05 2024 1:11:59
Деменция - это неврологическое заболевание, при котором гибель клеток мозга приводит к потере памяти и снижению когнитивных функций....
07 05 2024 8:15:37
Трехмecячный курс йоги и медитации может снизить риск развития легких когнитивных нарушений (ЛКН) у пожилых людей....
06 05 2024 17:20:32
Деменция при болезни Паркинсона – это снижение процесса мышления, которое развивается у многих людей, живущих с болезнью Паркинсона, по крайней мере, через год после установления диагноза. ...
05 05 2024 11:32:48
Как установили исследователи, оксидативный стресс, возникающий вследствие дисбаланса между выработкой и накоплением активных форм кислорода играет огромную роль в возникновении пpaктически всех нейродегенеративных заболеваний, к которым относятся и все формы деменции....
04 05 2024 13:50:14
Результаты нового исследования свидетельствуют о том, что хроническая генерализованная боль может повышать риск развития инсульта и всех форм деменции, включая болезнь Альцгeймера....
03 05 2024 6:25:19
По мере прогрессирования БА она может привести к проблемам со сном, которые нарушают привычный распорядок дня человека и его опекунов. ...
02 05 2024 11:19:57
Еще:
Подробности -1 :: Подробности -2 :: Подробности -3 :: Подробности -4 ::
Закрытая школа – актеры сериала и их роли, описание сюжета фильма на СТС
Софья васильева актриса личная жизнь
Что такое гемангиома и способы ее лечения 
«Как быстро лечат душевные «раны» скорбящие вдовцы?»: Штурм показала компромат на мужа Легкоступовой
Анастасия буденная жена пескова
Мадлен джабраилова личная жизнь дети
Елена чухраева жена поташева биография личная жизнь
Черниговская татьяна владимировна личная жизнь семья дети
Девушка руслана белого
Жены Артемия Лебедева – Алена Лебедева и личная жизнь с Мариной Литвинович (первая жена)
Сергeй анатольевич спивак сын анны каменковой
Марина рыкалина биография личная жизнь
Ирина мигуля биография личная жизнь
Лучшие русские женские сериалы (список) – рейтинг российских многосерийных фильмов
Герман томмераас биография личная жизнь
Русские семейные саги – список лучших российских сериалов про советское время
Стих в память о умершем бывшем муже
Бывшая жена коэна инстаграм
Куваева юлия актриса личная жизнь
Марина денисова личная жизнь дети фото
Сирано Де бержеpaк — биография знаменитости, личная жизнь, дети
Кристина дагестанская певица биография личная жизнь
Семин биография личная жизнь
Кровавая барыня (сериал, 2018): актеры и роли в фильме, его описание и интересные факты о драме
Антон Мегердичев — биография знаменитости, личная жизнь, дети
Валерий дэль биография личная жизнь фото
Бывшая жена сергея корягина
Юлия матвиенко биография личная жизнь
Анна олсон личная жизнь дети
Екатерина Климова – фильмы с участием актрисы, ее биография и личная жизнь (муж и дети) артистки
Жена и бывшие ебари
Иван вырыпаев биография личная жизнь
Актриса наталья парашкина личная жизнь
Оптимисты – сериал на канале Россия 1: актеры и их роли, а также описание сюжета
Пекарь и красавица (сериал, 2019) – актеры и роли в комедии на СТС, дата выхода и описание сюжета серий
Фарит таишев и его бывшая жена фото
Наталья грейс биография личная жизнь семья муж дети
Бывшая жена сергея матвиенко
Александр карманов жена алиса карманова
Анастасия старыгина дочь игоря старыгина биография личная жизнь
Николай галицкий тесть сергея галицкого
Биография люба гусева
Лучшие триллеры с непредсказуемой развязкой 2019 года – список фильмов новинок с неожиданным финалом
Олег винник биография личная жизнь жена дети
Олеся шиповская бывший муж кто он
Свадьба полины галицкой
Чан ми ран личная жизнь муж дети
Александр аболиц биография личная жизнь
Мария симонова дочь симонова биография личная жизнь
Актер александр блок личная жизнь жена дети
Джонни Синс — биография знаменитости, личная жизнь, дети
Муж Олеси Малинской – Александр Заранкин: личная жизнь пары и первый муж модели
Фильмы с Игорем Петренко в главной роли: список сериалов и кино с его участием, заслуживающих внимания
Карина андоленко личная жизнь муж дети фото
Вячеслав володин биография личная жизнь жена фото
Антон заволокин биография личная жизнь
Письмо бывшему мужу при разводе
Сергeй мингажев корреспондент в японии биография личная жизнь
Елена проклова личная жизнь сегодня болезнь
Шаповаленко Татьяна Владимировна: биография и семья врача
Биография вячеслава шалевича личная жизнь
Алексей земсков личная жизнь и биография
Владимир тулаев бывшая жена
Роберто занетти личная жизнь жена дети
Алексей наумов сын леждей биография личная жизнь фото
Александр дьяченко личная жизнь его жена дети фото
Ситтель беременна шестым
Крис вуд биография личная жизнь
Томас андерс биография личная жизнь нора
Ирина веденеева биография
Артем котовский биография личная жизнь
Дмитрий ленский биография личная жизнь
Алексей буховцев биография личная жизнь
Как унизить бывшего мужа в смс текст
Приемная кадырова рамзана
Комедийные зарубежные сериалы – список лучших популярных комедий
Экспроприатор (сериал, 2019) – актеры и роли в фильме на Первом канале, дата выхода 1 сезона и содержание сюжета
Артемий владимиров личная жизнь биография жена
Арнгольдт ольга и татьяна мужья
Елена капица актриса личная жизнь
Ксения меньшикова личная жизнь дети
Бывшие жены фото в трусиках
Александр христенко журналист биография родители
Личная жизнь елены прокловой сегодня
Где живут внуки маршала жукова
Иоанна ивановна охлобыстина
Ирина абельская в психушке
Биография и личная жизнь дмитрия золотухина