Как продать дачный участок без согласия бывшей жены

Российское законодательство устнавливает особый порядок реализации недвижимого имущества, принадлежащего супружеской паре.

Для заключения сделки купли-продажи недвижимости требуется много документов. Один из них — согласие второго супруга. До 2013 года такая бумага требовалась как от продавца, так и от покупателя.

В 2022 году все стало проще, поэтому подтверждение необходимо только от продающей стороны. Но и здесь есть несколько нюансов.

Что говорит закон?

При продаже земельного участка гражданином, состоящим в бpaке, необходимо учитывать не только положения Земельного и Гражданского Кодексов. Также сделка будет регулироваться и Семейным кодексом России.

В соответствии со ст. 33 СК РФ супруги владеют любым имуществом на праве совместной собственности. Это касается, в том числе, и земельного участка, приобретенного в бpaке.

То есть, несмотря на то, что в Росреестре в качестве собственника зарегистрирован только муж, жена также имеет право на владение и распоряжение землей. А в соответствии со ст. 35 распоряжение таким имуществом, включая его продажу, возможно только с согласия второго супруга.

Когда необходимо?

Получить согласие нужно при продаже земельного участка, если:

• супруги состоят в бpaке, и земля была приобретена в собственность после регистрации отношений в ЗАГС;
• супруги развелись, но раздела имущества не было, а надел был приобретен еще в бpaке;
• земля была приобретена в собственность до свадьбы, но за время бpaка супруги произвели улучшения на участке, которые повысили его стоимость.

Последний пункт вызывает больше всего споров. Ведь стоимость участка могла возрасти и без участия супругов. После улучшения инфраструктуры цена на землю в округе автоматически увеличивается. Но играет важную роль именно улучшения на самом участке. Например, строительство дома, посадка садовых деревьев и т.д.

Справка! Если муж не уверен, были ли какие-то улучшения, то необходимо обратиться на консультацию к юристу по земельным спорам. Он подскажет, нужно ли согласие жены, в том числе бывшей.

Жена имеет право на пользование и распоряжение землей, даже если сама в течение бpaка не имела собственного дохода, и участок был куплен за средства мужа. По закону недвижимость считается совместно нажитым имуществом. И деньги от продажи также являются совместной собственностью.

В каких случаях не требуется?

Хотя в соответствии со ст. 35 СК РФ письменное согласие второго супруга требуется для всех сделок с регистрацией, есть определенные исключения.

Муж может продать землю без разрешения жены, если:

• составлен брачный договор, в котором указано, что жена не претендует на земельный участок;
• супруги развелись, и в судебном порядке произошел раздел имущества;
• муж получил участок еще до свадьбы;
• продавец получил участок на безвозмездной основе.

Имущество, которое один из супругов получил на безвозмездной основе, считается его личной собственностью. И право распоряжения есть только у собственника. Земельный участок, полученный на безвозмездной основе, — это надел, который супругу завещали, подарили и т.д.

Для подтверждения подобных ситуаций во время заключения сделок купли-продажи недвижимости требуется не только ЕГРН, но и документы, подтверждающие переход права собственности (договор дарения, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.).

Обратите внимание! Брачный договор можно составить в любой момент. Если супружеская пара купила земельный участок, основной собственник может выделить из него долю для второго супруга (с регистрацией прав собственности). После чего составляется контpaкт, по которому муж и жена при разводе не будут претендовать на имущество, записанное на другого.

Оформление

Письменное согласие мужа или жены на реализацию земли предъявляется в Росреестр для регистрации перехода прав собственности.

При его отсутствии сотрудник гос.органа имеет право отказать в приеме документов.

Повторно можно будет обратиться в Росреестр сразу после оформления согласия второго супруга продающей стороны.

Документы

Согласие составляется тем супругом, который не вписан в Росреестр в качестве собственника, но имеет права на участок.

Для подписания документа потребуется:

• паспорта мужа и жены;
• свидетельство о бpaке, заключенного до приобретения земли;
• документы, подтверждающие право собственности на землю;
• документы, подтверждающие улучшение состояния участка, если земля была куплена до бpaка.

Если на момент продажи надела второй супруг является недееспособным, то потребуется согласие органов опеки и попечительства на оформление сделки.

Кроме перечисленных документов в нотариальной конторе могут попросить предъявить ИНН, выписку из ЕГРН. В случае если разрешение дает бывший супруг, то предъявляются документы о разводе.

Стоимость

Бумаги на согласие продажи земли можно составить самостоятельно или прибегнуть к помощи юриста. Не обязательно обращаться к адвокату по земельным спорам, так как полноценную консультацию может провести и нотариус.

Стоимость консультации варьируется от ценовой политики конкретного специалиста. Но если документы составил заявитель, потребуется только нотариальное подтверждение, стоимость которого регулируется региональной палатой.

Например, в Сочи средняя цена за заверение согласия второго супруга — 500 рублей, а включая стоимость других техническо-правовых процедур цена возрастет до 1500 рублей. В Москве эти же действия могут обойтись примерно в 2500 рублей.

Как правильно оформить?

Согласие на продажу земли обычно пишется на гербовой бумаге, которая предоставляется нотариусом. Однако допускается и составление документа на стандартной бумаге.

В самом документе должна содержаться информация:

• О супругах. Необходимо максимально полно прописать данные обоих супругов, включая паспортные данные и место регистрации.
• О земельном участке. Рекомендуется прикрепить выписку из ЕГРН, но также эти данные можно прописать самостоятельно. Основное требование — указание адреса или кадастрового номера участка.
• О нотариусе. Он — подтверждающее лицо, другие свидетели не нужны, поэтому под основным текстом согласия должны содержаться сведения о нотариусе. Указывать его паспортные данные не нужно, но потребуется указать полное название организации, от которой он работает и номер согласия в реестре.

В документе должно быть четко и прямо прописано согласие на продажу земельного участка.

• Скачать бланк согласия супруга на продажи земли
• Скачать образец согласия супруга на продажу земли

Нужно ли нотариальное заверение?

Разрешение обязательно заверяется нотариально. Это указано в ст. 35 Семейного Кодекса РФ. В случае несоблюдения данного правила сделка может быть признана недействительной по заявлению мужа (жены), чье разрешение требовалось.

Признать сделку недействительной можно в течение года после того, как супруг узнал о продаже земли.

После признания сделки недействительной, бывший владелец снова становится собственником, но обязан вернуть покупателю полную сумму, выплаченную за землю (за исключение средств, потраченных на подготовку и заверение документов).

В случае если часть денег потрачена, стороны могут прийти к мирному соглашению рассрочки или покупатель может подать иск на возврат средств и взыскать их через судебную службу приставов.

Справка! Для нотариального подтверждения не собственник должен подойти лично. Присутствие владельца земли не обязательно, но так как в документ вписываются его паспортные данные, желательно чтобы присутствовали сразу оба супруга.

Вместо разрешения можно составить доверенность. Она дает более полные возможности продавцу, но стоимость заключения такого договора может быть выше.

Полезное видео

Советуем посмотреть, как юрист освещает вопросы согласия супруга или супруги на покупку-продажу недвижимости.

Заключение

Разрешение супруга на продажу земли — обязательный документ при оформлении сделки. Без правильно оформленной бумаги сделка будет признана недействительной, а в Росреестре могут отказать в регистрации перехода прав собственности.

Добрый день. Развелась 10 лет назад. На момент развода в общем владении были: квартира и садовый участок. По обоюдному устному согласию мужу достадась квартира, мне – участок. Муж квартиру сразу продал, и поэтому мы оформили нотариально заверенное мое согласие на продажу квартиры. Сейчас я хочу продать садовый участок. С бывшим мужем отношения не поддерживаю, но боюсь, что он потребует долю от продажи участка. Как мне обойтисьбез его согласия?:
оформить доверенность на продажу на дочь,
или оформить дарственную на дочь?

13 Ноября 2018, 14:08, вопрос №2165483
Ирина, г. Нижний Новгород

Свернуть

Консультация юриста онлайн

Ответ на сайте в течение 15 минут

Задать вопрос

Ответы юристов (3)

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Вы можете смело продать ваш участок без согласия супруга, т.к. в настоящее время согласия на продажу Росреестр не требует и в связи с отсутствием согласия, регистрация не приостанавливается. Росреестр в реестре ставит  отметку о том, что согласие другого супруга не предоставлялось и регистрирует переход права собственности от вас к новому Покупателю. Если подарите дочери и она потом решит продать, то она столкнется с налогом

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

По закону (ст. 34 СК РФ), если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества — имущество, нажитое супругами во время бpaка, является их совместной собственностью. Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу — является любое нажитое ими в период бpaка движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства,. В т.ч. — приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в бpaк, а также имущество, полученное одним из супругов во время бpaка в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (в т.ч. приватизация), является его собственностью и к совместно нажитому не относится.

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период бpaка, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению, которое может быть нотариально удостоверено. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и(или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи. (ст.ст. 33-39 СК РФ).

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день! Зависит на основании каких документов Вам принадлежит указанный земельный участок, если он Вам достался в дар, наследство (если безвозмездно), то согласие супруга не нужно, если приобретался в общую совместную собственность, то можно продать земельный участок без согласия таким способом: подаете все документы в Росреестр, Вас предупреждают о возможной приостановлении государственной регистрации, так как нет согласия супруга, потом Вам приходит уведомление о приостановлении на 1 месяц, а затем сделка регистрируется, но считается оспоримой.

Все услуги юристов в Санкт-Петербурге

Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

После развода с женой у меня осталась дача (оформлена на меня), инициатором развода была жена в заявлении на развод она указала, что имущественных претензий не имеет. Могу ли я без ее согласия сейчас продать, подарить дачу?

23 Июля 2017, 18:04, вопрос №1704068
Дмитрий, г. Челябинск

500 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Консультация юриста онлайн

Ответ на сайте в течение 15 минут

Задать вопрос

Ответы юристов (7)

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Искендеров Эмиль

Юрист, г. Серпухов

Добрый день, Дмитрий. Если данное Вы приобретали по возмездной сделке имущество в бpaке и брачный договор не заключался, то согласно п.2 ст. 34 Семейного кодекса РФ данное имущество является совместной собственностью несмотря на то, что оно оформлено на одного из супругов (на Вас). В таком случае без учета мнения супруги провести отчуждение Вы не имеете права в силу положений ст. 35 Семейного кодекса РФ. Проводите раздел, определяйте размеры долей и свободно распоряжайтесь своей долей в совместно нажитом имущуестве. То, что она написала тогда никак не помешает ей претендовать на имущество впоследствии.

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

инициатором развода была жена в заявлении на развод она указала, что имущественных претензий не имеет.

Дмитрий

То что она об этом указала в исковом заявлении о расторжении бpaка по сути ничего не означает. На момента подачи иска претензий не имела, потом появились. Даже если сейчас вам удастся продать это имущество, учитывая, что бpaк вы уже расторгли, то в течении трех лет бывшая жена может подать иск о взыскании с вас половины стоимости проданного имущества, либо о признании сделки недействительной.  

Тогда в суде вам нужно будет доказать, что фактически между вами раздел имущества состоялся. Жена получила такое имущества, я такое. 

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Дмитрий, добрый день. Прежде всего следует сказать, что согласно ст. 256 ГК РФ:

1. Имущество, нажитое супругами во время бpaка, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Также согласно ст. 34 СК РФ:

1. Имущество, нажитое супругами во время бpaка, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время бpaка (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период бpaка имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Между тем, согласие второго супруга необходимо в силу ст. 35 СК РФ. Вы можете составить как соглашение о разделе имущества, так и осуществить раздел в судебном порядке. Об этом говорит ст. 24 СК РФ:

2. В случае, если отсутствует соглашение между супругами по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, а также в случае, если установлено, что данное соглашение нарушает интересы детей или одного из супругов, суд обязан:
определить, с кем из родителей будут проживать несовершеннолетние дети после развода;
определить, с кого из родителей и в каких размерах взыскиваются алименты на их детей;
по требованию супругов (одного из них) произвести раздел имущества, находящегося в их совместной собственности;
по требованию супруга, имеющего право на получение содержания от другого супруга, определить размер этого содержания.
3. В случае, если раздел имущества затрагивает интересы третьих лиц, суд вправе выделить требование о разделе имущества в отдельное производство.

получен
гонорар 50%

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день.

 НЕт, поскольку Вы уже в бpaке не состоите,то ее согласие не требуется.

Согласие нужно при наличии супружеских отношений. В Вашем случае применяются не нормы семейного, а нормы гражданского законодательства о распоряжении общим совместным имуществом

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
 
1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом,может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

получен
гонорар 50%

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Озвучу другую точку зрения. Продать дачу вы можете. 

К отношениям супругов после расторжения бpaка применяются общие нормы гражданского законодательства, в частности ч. 3 ст. 253 Гражданского кодекса РФ.

Процитирую эту норму:

Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Как видно, данная норма распространяется на все виды сделок, в том числе с недвижимым имуществом.

Оспорить такую сделку сложно, поскольку нужно убедить суд, что покупатель общего имущества супругов знал или должен был знать, что имущество является общим для супругов и знал или должен был знать, что другой бывший супруг не давал согласие на совершении сделки.

Определение Верховного суда РФ от 14 января 2005 года дело N 12-В04-8

Удовлетворяя иск и признавая договор купли-продажи недвижимого имущества от 7 июня 2002 г. недействительным, суд руководствовался п. 3 ст. 35 СК РФ и мотивировал свое решение тем, что нотариально удостоверенное согласие С.О. на отчуждение С.В. торгового павильона, который является совместной собственностью супругов, не было получено, и что это обстоятельство само по себе является достаточным основанием для признания оспариваемой сделки недействительной.

Эти выводы основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Нормы статьи 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота. К указанным правоотношениям должна применяться статья 253 ГК РФ, согласно пункту 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Таким образом, при разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, по мотивам отсутствия у него необходимых полномочий либо согласия других участников, когда необходимость его получения предусмотрена законом (ст. 35 Семейного кодекса РФ), следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной. В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 ГК РФ требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах.

Определение Верховного суда РФ от 16 апреля 2013 г. N 5-КГ13-13

В соответствии со статьей 2 Семейного кодекса Российской Федерации семейное законодательство устанавливает условия и порядок вступления в бpaк, прекращения бpaка и признания его недействительным, регулирует личные неимущественные и имущественные отношения между члeнами семьи: супругами, родителями и детьми (усыновителями и усыновленными), а в случаях и в пределах, предусмотренных семейным законодательством, между другими родственниками и иными лицами, а также определяет формы и порядок устройства в семью детей, оставшихся без попечения родителей.

Таким образом, предметом регулирования семейного законодательства являются, в частности, имущественные отношения между члeнами семьи — супругами, другими родственниками и иными лицами. Семейное законодательство не регулирует отношения, возникающие между участниками гражданского оборота, не относящимися к члeнам семьи.

Как установлено судом, бpaк между Галкиным А.В. и Галкиной Т.В. расторгнут 29 ноября 2008 г.

Оспариваемый договор купли-продажи спopной квартиры заключен 28 октября 2010 г., то есть тогда, когда Галкин А.В. и Галкина Т.В. перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, и приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (пункт 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (пункт 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако наличие данных определений и точки зрения не гарантирует, что все же сделку не смогут оспорить. 

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

В соответствии с ч. 3 ст. 35 СК РФ, для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Согласие супруга, требуется при распоряжении недвижимым имуществом, если оно признано общим совместным имуществом.

Вы не указали покупали Вы эту дачу до бpaка или во время бpaка, или досталась по наследству.

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Дмитрий. Имущество, приобретенное в бpaке на совместные средства — общая совместная собственность супругов. Для ее отчуждения требуется нотариально заверенное согласие супруга, независимо от того, в бpaке оно продается или после его расторжения.

 На самом деле, нет по этому вопросу никакой различной судебной пpaктики, т.к. необходимость получения нотариального согласия — это однозначное требование закона, которое вряд ли иные толкования допускает.

Расторжение бpaка  не меняет  статус совместно нажитого имущества   — оно как было приобретено в бpaке, так и остается таковым. Как было совместно нажитым, так и остается. От того, что вы бpaк расторгли, дача не стала купленной вами единолично на ваши личные средства. 

Поэтому удивительно читать выводы, что расторгнув бpaк, можно распорядиться совместным имуществом единолично. А что, коллеги, после расторжения бpaка совместно нажитое имущество вдруг станетединоличным? Тогда как вы определяете, кто именно из супругов может распорядиться этим имуществом единолично? И почему тогда один из супругов может им распорядиться, а второй такого права лишается, на каком основании?

Поскольку земельный участок был приобретен в бpaке, зарегистрировать  переход собственности без нотариального согласия жены нельзя.

Также вызывает удивление ссылка на ст. 253 ГК РФ при том, что есть специальные нормы, регулирующие данные правоотношения (СК РФ), а также ссылка на поросшую мхом судебную пpaктику – Определение Верховного суда РФ аж от 14 января 2005 года дело N 12-В04-8. Действительно, существовал такой период, когда вопреки требованиям СК РФ, Росреестр регистрировал сделки с совместно нажитым имуществом без согласия второго супруга после расторжения бpaка. Но с тех пор столько времени истекло, и уже давно судебная пpaктика признала такой подход незаконным, а Росреестр стал отказывать в госрегистрации.

Надо бы более свежие судебные решения изучать, чтобы не заблуждаться.

Также не понятна ссылка коллеги — Климиной Анастасии на 

Определение Верховного суда РФ от 16 апреля 2013 г. N 5-КГ13-13. Какое отношение это определение имеет к рассматриваемому вопросу, если судом установлено, что квартираприобретена после расторжения бpaка? Она вообще никогда не являлась совместно нажитым имуществом. 

Все услуги юристов в Санкт-Петербурге

Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.