Продажа квартиры без согласия бывшей жены

Еще до недавних времен, если у вас не было согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью, то Росреестр сразу же отказывал в регистрации перехода права собственности. Какие правила действуют сейчас и возможно ли продать квартиру без согласия бывшей жены ?

Именно об этом сейчас и расскажем.

До 1 января 2017 года – отсутствие согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью означало, что вам Росреестр не зарегистрирует такую сделку пока не будет согласия.

После 1 января 2017 года – на данный момент правило следующее – даже если нет нотариального согласия супруга, регистрация такой сделки будет проведена без всякого приостановления и выяснений вопросов о наличии этого согласия.

Но важный момент – в ЕГРН, где будет запись о государственной регистрации права собственности, также вносят запись об отсутствии согласия супруга. Вся информация будет содержаться в Выписке из ЕГРН.

Изменения таковы: Росреестр зарегистрирует переход права собственности без предоставления нотариального согласия, но поставит отметку об этом, так как по закону требование о получении нотариального согласия другого супруга по прежнему действует и никто его не отменял.

Немного о законодательстве .

В Семейном Кодексе указывается, что сделка по распоряжению недвижимостью, которая совершается одним из супругов без согласия другого – оспоримая сделка.

Оспоримая сделка – сделка, которая в дальнейшем может быть признана недействительной, но сразу такой она не признается.

Важно отметить, что и согласие в этом случае должно быть нотариально удостоверенным.

Что касается бывших супругов. Все таки возможно ли осуществить сделку с недвижимостью без согласия бывшего мужа и продать квартиру без согласия бывшей жены?

С действующими супругами все более чем ясно, согласие необходимо, если его не будет, то информацию об этом внесут при государственной регистрации.

После развода нормы Семейного Кодекса отходят на второй план, а начинает действовать Гражданский. Разъясним положения относительно бывших супругов:

С момента расторжения бpaка бывшие супруги становятся участниками совместной собственности, в случае, если раздела совместно нажитого имущества не происходило или истек срок исковой давности для этого.

За бывшими супругами сохраняется право распоряжаться имуществом, но опять же вопрос о необходимости согласия бывшего супруга при продаже недвижимости. Как тогда продать квартиру без согласия бывшего супруга, ведь последствия его отсутствия при совершении сделки могут быть разные.

А последствия могут быть следующие:

• Если бывшая жена продаст совместную собственность нажитую в бpaке без согласия бывшего мужа, то он имеет право оспорить данную сделку в судебном порядке ( и тогда эта сделка может быть признана судом недействительной).
• Если сделку суд признает недействительной, то регистрация перехода права собственности будет отменена и перейдет опять же в собственность супругов.
• Сложности возникнут и с покупателем недвижимости, который не знал о таком согласии, и он будет вынужден подавать иск в суд для возврата своих денежных средств по сделке.

Именно поэтому, перед покупкой недвижимости следует задуматься и запросить у продавца наличие данного согласие, выписки из ЕГРН.

Свидетельство о заключении бpaка.

К вопросу о наличии записи в ЕГРН, если супруги разведены.

Ранее было сказано о записях об отсутствии согласия супруга при продаже недвижимости. Но отсюда и вопрос, есть ли такая запись в случае приобретения недвижимости в бpaке, но потом супруги разводятся и проходит срок исковой давности раздела имущества.

Будет ли в этой ситуации стоять подобная запись при продаже имущества ? Ответ Росреестра – нет, не будет.

Обращаясь к судебной пpaктике с данным вопросом, был найден такой случай.

Решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 18.07. 2017г.

Суть дела: Покупатель (истец) по сделке купли – продажи квартиры подал заявление в суд о признании сведения в ЕГРН ( об осуществлении государственной записи без согласия третьего лица, т.е. супруга) отсутствующим.

На момент заключения сделки продавец уже не состоял в бpaке. Но запись об отсутствии согласия была внесена, это нарушало право истца на владение, пользование, распоряжение имуществом. Судом было принято решение признать данное обременение отсутствующим.

В итоге получается, что запись в ЕГРН ( об осуществлении сделки без согласия супруга) даже на момент расторжения бpaка была, когда супруги являлись бывшими, но ее оспорил в суде покупатель по сделке – без затруднений.

Свидетельство о расторжении бpaка.

Читайте также:  Сойтись или нет с бывшей первой женой

Сразу можно отметить плюсы, связанные с внесением записи об отсутствии согласия супруга, для покупателей:

1) покупатель теперь более информирован; 2) таким образом защищены права и законные интересы покупателя; 3) вы сами можете принять решение о заключении или не заключении подобной сделки с недвижимостью без надлежащего согласия.

Продать квартиру без согласия бывшей жены или без согласия бывшего мужа – это значит, что вы не обезопасите себя от дальнейших последствий.

На пpaктике, большинство юристов будут советовать не заключать сделки по отчуждению, аренде, залогу совместного имущества без нотариального согласия бывшего супруга. Вопрос о том, как продать квартиру без согласия бывшего супруга, может быть разрешен гораздо проще. При условии, что после развода был осуществлен раздел имущества , тогда ваша квартира – это будет ваша частная собственность и никаких прав бывший супруг на нее иметь не будет.

В данном случае позиция Росреестра склоняется к минимизации рисков для сторон: “При заключении сделки, в случае если объект недвижимости был приобретен на совместные деньги супругов, лучше получить нотариально удостоверенное согласие супруга”

Конечно, нам кажется проще продать квартиру без согласия бывшей жены, но для этого без консультаций специалистов вам не обойтись. Особенно, когда вопрос касается вашей собственности.

Все вопросы и письменное консультативное заключение с плюсами и минусами данной сделки можно получить у квалифицированных юристов с уже имеющимся опытом в вопросах – как продать квартиру без согласия бывшего супруга?

Другие интересующие вас вопросы и подобные темы раскрыты в данных статьях – сделки с недвижимостью, о приватизации, проверка квартиры юристом.

сделки с недвижимостью при разводе

Юридическая помощь гражданам и бизнесу.
Оперативные сроки. Адекватные цены. Специалисты со стажем более 15 лет.

Состоит в Адвокатской палате г. Москвы, рег. № 77/10650

Специалист по сделкам с недвижимостью после развода

Консультация: +7(495) 728-99-14

Офис: Москва, ул. Климашкина, 21

Судебный стаж – 18 лет по сделкам с недвижимостью после развода!

Стоимость услуг адвокатов и юристов

Стоимость наиболее востребованных юридических услуг по сделкам с недвижимостью после развода. О стоимости других услуг подробнее в разделе Цены.

Консультация адвоката в офисе

2 000
руб.

Консультация специалиста по вопросам расторжения бpaка, разделу имущества между супругами, признанию или оспариванию прав собственности на квартиру и иным вопросам и спорам между супругами. Помощь с брачными договорами, соглашениями, по исковым заявлениям и по иным документам.

Раздел недвижимости через суд

от
25 000
руб.

Полное ведение судебного процесса по разделу совместно нажитого имущества супругов, признанию или оспариванию сделок с недвижимостью, проводимых без согласия одного из супругов. Подготовка доказательной базы, составление и подача иска, участие в судебных заседаниях, получение решения суда. Участие в переговорах сторон, помощь с госучреждениями и иными инстанциями.

Юридическое сопровождение

от
15 000
руб.

Юридическая помощь в разбирательствах между супругами: составление и подача искового заявления, участие в переговорах, помощь в госорганах, раздел имущества супругов без суда.

Помощь
по сделкам с недвижимостью после развода

+7(495) 728-99-14

Юристы с пpaктикой более 15 лет!

Вам могут быть полезны эти статьи

Просмотров 471

Может ли собственник квартиры продать ее, не согласуя своих действий с супругом и не получив от него письменного разрешения? Универсального ответа не существует, поскольку все зависит от обстоятельств.

Правовые аспекты

До недавнего времени покупатель не мог зарегистрировать прав собственности на жилье, если не удалось получить согласия второго супруга на отчуждение. Процесс вначале приостанавливался, а при отказе в предоставлении нотариально заверенного разрешения – выносилось отрицательное решение. С 2017 года ситуация изменилась – территориальные органы Росреестра больше не вправе требовать этот документ, процедypa может быть проведена без него. Но все не так просто.

Читайте также:  Муж поздравляет бывшую жену

В соответствии с № 218-ФЗ от 13.07.15 г. (п.4 ч. 3 ст. 9 и ч.5 ст. 38) сведения об отсутствии согласия на отчуждение имущества в обязательном порядке отображаются в выписке из ЕГРН.

Учитывая это, будет крайне сложно найти покупателя. При наличии такой отметки сделка считается оспоримой. Супруг, чьи интересы были нарушены, имеет полное право обратиться в суд для признания ее недействительной в соответствии с п.2 ст. 35 СК РФ.

Требование будет полностью удовлетворено, но для этого пострадавшей стороне придется доказать, что покупатель знал об отсутствии согласия на отчуждение. Срок оспаривания сделки составляет 1 год. Отсчет начинается с момента, когда супруг, чьи интересы были нарушены, узнал о продаже жилплощади. Если срок был пропущен из-за болезни, отсутствия в стране или по другим уважительным причинам, то он может быть восстановлен судом при предоставлении подтверждающих документов.

У покупателя есть возможность решить вопрос с истцом, выплатив ему запрошенную часть стоимости квартиры и истребовав затем эту сумму с продавца.

Если покупатель не был уведомлен о том, что жилье находится в совместной собственности, он имеет право обратиться в суд для расторжения сделки и получения уплаченных денег. Не имеет смысла оставлять себе недвижимость, право собственности на которую может быть оспорено, и перепродать которую пpaктически невозможно. До обращения в суд покупатель может попытаться решить конфликт самостоятельно, потребовав у продавца необходимый документ.

Можно ли без согласия супруга продать жилье?

К совместной собственности относится все нажитое во время бpaка (если иное не оговорено в заключенном супругами брачном соглашении). Какие исключения существуют и можно ли без согласия супруга продать жилье?

В бpaке

Общим имуществом можно распоряжаться только с обоюдного согласия – эта норма закреплена законом. Не имеет значения, вносил ли второй супруг какой-нибудь вклад в его приобретение и зарегистрированы ли на него права. Вместе с тем не все имущество, которое имеют в своем арсенале супруги, можно отнести к совместному. Существуют некоторые исключения. Не нужно получать ни устного, ни нотариально заверенного разрешения, если квартира:

• принадлежала одному из супругов до бpaка, и он хочет ее продать;
• получена по договору дарения;
• была приватизирована одним из супругов, а второй написал письменный отказ от участия в приватизации;
• была унаследована или получена в результате любой другой безвозмездной сделки.

Даже в приведенных выше случаях могут возникнуть претензии на жилплощадь, если истец сможет доказать в суде, что за свои деньги осуществил существенные улучшения жилья (например, сделал дорогостоящий ремонт или перепланировку).

Не потребуется разрешение, если жилплощадь:

• согласно заключенному брачному договору, относится к частной собственности;
• приватизирована на обоих супругов (находится в долевой собственности) или приобретена ими совместно, и сделку по отчуждению они тоже заключают вместе.

Если супруг, который должен дать разрешение, через суд был признан безвестно отсутствующим (ст. 42, 43 ГК РФ), нужно предоставить копию соответствующего решения.

В других случаях без получения согласия не обойтись – для его оформления придется посетить нотариальную контору и подписать документ (п. 3 ст. 35 СК РФ). Нотариусу требуется предоставить паспорт и свидетельство о бpaке.

После развода

После развода отношения регулирует Гражданский, а не Семейный кодекс (ст. 253 ГК РФ).

Если после расставания дележ имущества не был осуществлен, то бывшие супруги приобретают статус участников совместной собственности. Они сохраняют право распоряжаться общим имуществом и даже продавать его, но если заключенный одним из собственников договор купли-продажи квартиры противоречит интересам второго собственника, то последний может потребовать аннулирования сделки. В соответствии со ст. 167 ГК РФ, при удовлетворении такого требования судом стороны возвращают то, что получили при ее заключении.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Не стоит полагаться на срок исковой давности. Законом отводится 3 года на выдвижение требований о разделе совместной собственности (ст.38 СК РФ, п.7), но он начинается лишь в момент, когда бывший супруг узнает о нарушении своих интересов (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Даже если после развода прошло несколько лет, придется получать согласие на продажу квартиры.

Читайте также:  Выписка из моей квартиры бывшую жену моего сына

Исключения из этого правила такие же, как и в случае продажи недвижимости в бpaке. Не нужно обращаться к бывшему супругу, если жилье по закону принадлежит только продавцу:

• получено в результате любой безвозмездной сделки;
• куплено до свадьбы или после развода;
• по заключенному брачному контpaкту признано частной собственностью.

Ситуация становится гораздо проще, если после развода был осуществлен раздел имущества, и квартира перешла в частную собственность одного из супругов. В этом случае последний имеет право по своему усмотрению распоряжаться ею. Если же жилье перешло в долевую собственность, то при продаже своей части придется прислать уведомление совладельцу о своих намерениях – он имеет преимущественное право на приобретение (ст. 250 ГК РФ). В случае отказа долю можно реализовать третьему лицу. Чтобы исключить риски, юристы рекомендуют даже в этом случае получить согласие.

Как без согласия супруга продать квартиру?

Если сложившиеся отношения не позволяют самостоятельно получить согласие на продажу квартиры или же супруг всячески уклоняется от обсуждения вопроса, стоит обратиться в нотариальную контору. В этом случае ему будет отправлено предложение в указанный срок посетить нотариуса для подписания документа. Если приглашение будет проигнорировано и не поступит письменного возражения (на решение вопроса отводится 1 месяц), то нотариусом будет удостоверено право собственника продать недвижимость (отсутствие реакции расценивается как согласие).

Еще один способ заключается в том, чтобы доказать через суд факт вложения собственных денег в приобретение квартиры. Можно, например, предоставить составленную в простой письменной форме дарственную на крупную сумму от близкого родственника или предоставить выписки о продаже имущества, бывшего во владении до свадьбы (при условии, что полученные деньги полностью покрыли покупку жилплощади). В этих случаях квартира может быть признана частной, а не совместной собственностью, получать разрешение на ее продажу не придется.

Как застраховать себя от продажи совместного имущества без согласия?

Чтобы исключить такую возможность, стоит предпринять несложные шаги:

1. Раздел имущества. Соглашение можно составить, даже находясь в бpaке, а после бpaкоразводного процесса он и вовсе становится обязательным – доля является наследственной массой и после cмepти обладателя перейдет его наследникам. Пустив дело на самотек и проигнорировав соглашение, можно остаться ни с чем. И чем дольше откладывать вопрос раздела, тем меньше шансов решить вопрос без споров и ссор.

Пример. Супруги Симоненко оформили развод. Через 5 лет женщина решила продать приобретенную в бpaке квартиру, не поставив в известность бывшего мужа. Ее намерения стали известны ему через третьих лиц. Обратившись к юристу и проконсультировавшись с ним, гр. Симоненко составил иск о разделе имущества. После рассмотрения дела каждый из супругов получил право на 1/2 часть квартиры. При этом прошедшие с момента развода 5 лет не стали аргументом против раздела (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

1. Банковская ячейка для документов. Чтобы обезопасить себя, супруги могут арендовать банковскую ячейку и хранить там документы на квартиру, а также прочие важные бумаги. Получение доступа к содержимому отмечается в журнале, поэтому «незаметно» изъять документы для проведения сделки не удастся.
2. Оформление контpaкта. Заключив соглашение, в котором четко определены имущественные права, удастся решить все вопросы в правовом поле.
3. Запрет на проведение сделок с принадлежащей супругам недвижимостью. Если отношения под угрозой и уверенности в мирном решении имущественных вопросов нет, стоит подать в суд подобное ходатайство. Положительное решение воспрепятствует продаже совместного имущества одним из супругов в ущерб интересов второго.

Можно ли продать жилье, не заручившись письменным согласием супруга? Для получения ответа стоит обратиться к юристу. Существует множество нюансов, которые должны быть учтены. В частности, имеет значение наличие несовершеннолетних среди прописанных на жилплощади. Юристы сайта помогут разобраться в сложных и неоднозначных ситуациях.