Как продать квартиру без участия бывшего мужа

Для заключения сделки купли-продажи квартиры нужно получить согласие супруги или прочих собственников. Нередко это правило игнорируется, что ведет к весьма неприятным последствиям.

Зачем нужно согласие супруги или собственников?

Квартира, приобретенная в период брачного союза, автоматически попадает в совместно нажитое имущество. Даже если супруг не вкладывал в приобретение недвижимости собственные средства, он обладает правом на половину данной квартиры.

В таком случае не имеет значения, на кого именно оформлены права собственности на квартиру, супруга может быть просто в ней прописана и не входить в число правообладателей. Такое правило содержится в ч.1 ст.256 ГК РФ и ч.1 ст.34 Семейного кодекса.

С учетом того, что вторая половина обладает законными правами на 50% собственности в квартире, на совершение гражданско-правовых сделок купли-продажи или дарения необходимо получать ее согласие.

Даже развод не дает права на освобождение от получения согласия у бывшей супруги, если квартиры была куплена в бpaке.

Она в любой момент может обратиться в суд для раздела имущества (срок давности по таким делам составляет 3 года, но он может быть восстановлен).

Если квартира находится в общедолевой собственности, то действует правило о преимущественном праве покупке доли другими собственниками. Оно обозначает, что первоначально продавец обязан предложить свою долю другим собственникам, а только потом он может продавать ее на свободном рынке другим лицам.

Причем продавец не вправе заключать сделку с третьим лицом на более выгодных условиях (по сниженной стоимости), чем он предложил другому собственнику.

Можно ли продать квартиру без согласия?

По закону распоряжаться нажитым в брачном союзе имуществом супруги должны совместно, поэтому согласие необходимо. Но теоретически допускается продажа квартиры без согласия супруги или других собственников.

В процессе приема документов в Росреестре на перерегистрацию прав собственности письменное согласие могут и не потребовать, специалисты регистрирующего органа переоформят квартиру на имя покупателя без него.

Проблемы возникают уже после того, как сделка совершена: тогда собственник другой доли или супруга может аннулировать сделку.

Но есть несколько законных оснований, при которых допускается не получать согласие и заключать договор купли-продажи, не опасаясь его оспаривания:

Если квартира была получена супругом на безвозмездной основе через оформленное наследство, приватизацию недвижимости либо на основании договора дарения, то она считается его личным имуществом, и в таком случае нет необходимости получать разрешение от супруги. Также правило об обязательном разрешении второго супруга не действует в отношении недвижимости, приобретенной до бpaка (оно не относится к совместно нажитому).
Если местонахождение супруга(и) неизвестно, он не проживает по адресу своей официальной прописки. В таком случае нужно получить в суде копию решения о признании мужа или жены без вести отсутствующим.
Если в брачном договоре прописано, что все приобретаемое в бpaке имущество становится личной собственностью одного из супругов.
Если супруг или второй собственник уклоняется от дачи согласия.

Правовые последствия, если продать квартиру без согласия

Согласно п.3 ст.35 Семейного кодекса для совершения сделки купли-продажи нужно получить нотариально заверенное согласие супруги.

Ст. 253 ГК РФ указывает на необходимость получения согласия на распоряжение имуществом от всех участников при совместной собственности.

Когда указанное правило не соблюдается, то вторая сторона имеет право на признание сделки купли-продажи недействительной в течение года. Если она обратится с таким иском в суд, то пpaктически со 100%-ной гарантией сделку аннулируют.

На пpaктике это обозначает, что права собственности на квартиру вновь отойдут к продавцу. При этом он обязан вернуть покупателю все деньги, полученные за квартиру и компенсировать ему убытки. Зачастую ситуация усложняется тем, что продавец к тому моменту уже потратил вырученные от продажи квартиры средства и должен в срочном порядке найти немалую сумму.

Порядок получения согласия

Для получения согласия от супруги им необходимо явиться в назначенный день к нотариусу и подписать в его присутствии официальный документ. В нем содержатся ФИО обоих супругов, их паспортные данные, кадастровый номер и адрес квартиры и конкретное указание на то, что супруга не возражает на проведение сделки купли-продажи.

Нотариальное заверение такого документа будет стоить 100 р. в виде госпошлины и 800-1000 р. – в качестве платы за технически-правовую работу.

Но не всегда сторонам удается договориться о совместном визите к нотариусу. Если супруги не проживают вместе, то порядок получения разрешения следующий:

Второму супругу направляется по адресу его официальной регистрации предложение явиться в нотариальную контору в указанный срок для подписания согласия.
Если он не явится в назначенный срок и не пришлет каких-либо возражений в течение месяца, то нотариус может удостоверить право на продажу от имени супруга, который является собственником.

Согласие от второго собственника получается таким образом:

Продавец направляет ему извещение о продаже и предложение воспользоваться своим преимущественным правом покупки. В нем прописывается цена продажи и прочие существенные условия.
Если в течение 30 дней он никак не отреагирует на предложение, то это будет приравниваться к согласию на продажу.
Также стороны могут подписать письменное согласие на продажу и заверить его у нотариуса. Когда у продавца будет на руках официальное подтверждение от второй стороны об отсутствии возражений на сделку, то такой вариант несет меньше рисков оспаривания сделки в перспективе.

Зачастую стороны, которые не хотят получать согласие от другого собственника, заключают вместо договора купли-продажи мнимую сделку дарения. При дарственной наличие согласия прочих владельцев не требуется. Но если им удастся доказать, что фактически имела место передача денег за квартиру, дарственную аннулируют как притворную сделку. Данный способ крайне невыгодный с позиции налогообложения.

Так, если в рамках договора купли-продажи продавец освобождается от уплаты НДФЛ после 3 или 5 лет владения квартирой, а также он может применять налоговые вычеты.

Тогда как при дарственной налоговое бремя перекладывается на покупателя и никакие льготы не действуют. Возникают и дополнительные риски для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него средства через суд не получится.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Пpaктика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Еще до недавних времен, если у вас не было согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью, то Росреестр сразу же отказывал в регистрации перехода права собственности. Какие правила действуют сейчас и возможно ли продать квартиру без согласия бывшей жены ?

Именно об этом сейчас и расскажем.

До 1 января 2017 года – отсутствие согласия супруга на совершение сделки с недвижимостью означало, что вам Росреестр не зарегистрирует такую сделку пока не будет согласия.

После 1 января 2017 года – на данный момент правило следующее – даже если нет нотариального согласия супруга, регистрация такой сделки будет проведена без всякого приостановления и выяснений вопросов о наличии этого согласия.

Но важный момент – в ЕГРН, где будет запись о государственной регистрации права собственности, также вносят запись об отсутствии согласия супруга. Вся информация будет содержаться в Выписке из ЕГРН.

Изменения таковы: Росреестр зарегистрирует переход права собственности без предоставления нотариального согласия, но поставит отметку об этом, так как по закону требование о получении нотариального согласия другого супруга по прежнему действует и никто его не отменял.

Немного о законодательстве .

В Семейном Кодексе указывается, что сделка по распоряжению недвижимостью, которая совершается одним из супругов без согласия другого – оспоримая сделка.

Оспоримая сделка – сделка, которая в дальнейшем может быть признана недействительной, но сразу такой она не признается.

Важно отметить, что и согласие в этом случае должно быть нотариально удостоверенным.

Что касается бывших супругов. Все таки возможно ли осуществить сделку с недвижимостью без согласия бывшего мужа и продать квартиру без согласия бывшей жены?

С действующими супругами все более чем ясно, согласие необходимо, если его не будет, то информацию об этом внесут при государственной регистрации.

После развода нормы Семейного Кодекса отходят на второй план, а начинает действовать Гражданский. Разъясним положения относительно бывших супругов:

С момента расторжения бpaка бывшие супруги становятся участниками совместной собственности, в случае, если раздела совместно нажитого имущества не происходило или истек срок исковой давности для этого.

За бывшими супругами сохраняется право распоряжаться имуществом, но опять же вопрос о необходимости согласия бывшего супруга при продаже недвижимости. Как тогда продать квартиру без согласия бывшего супруга, ведь последствия его отсутствия при совершении сделки могут быть разные.

А последствия могут быть следующие:

Если бывшая жена продаст совместную собственность нажитую в бpaке без согласия бывшего мужа, то он имеет право оспорить данную сделку в судебном порядке ( и тогда эта сделка может быть признана судом недействительной).
Если сделку суд признает недействительной, то регистрация перехода права собственности будет отменена и перейдет опять же в собственность супругов.
Сложности возникнут и с покупателем недвижимости, который не знал о таком согласии, и он будет вынужден подавать иск в суд для возврата своих денежных средств по сделке.

Именно поэтому, перед покупкой недвижимости следует задуматься и запросить у продавца наличие данного согласие, выписки из ЕГРН.

Свидетельство о заключении бpaка.

К вопросу о наличии записи в ЕГРН, если супруги разведены.

Ранее было сказано о записях об отсутствии согласия супруга при продаже недвижимости. Но отсюда и вопрос, есть ли такая запись в случае приобретения недвижимости в бpaке, но потом супруги разводятся и проходит срок исковой давности раздела имущества.

Будет ли в этой ситуации стоять подобная запись при продаже имущества ? Ответ Росреестра – нет, не будет.

Обращаясь к судебной пpaктике с данным вопросом, был найден такой случай.

Решение Автозаводского районного суда г.Тольятти Самарской области от 18.07. 2017г.

Суть дела: Покупатель (истец) по сделке купли – продажи квартиры подал заявление в суд о признании сведения в ЕГРН ( об осуществлении государственной записи без согласия третьего лица, т.е. супруга) отсутствующим.

На момент заключения сделки продавец уже не состоял в бpaке. Но запись об отсутствии согласия была внесена, это нарушало право истца на владение, пользование, распоряжение имуществом. Судом было принято решение признать данное обременение отсутствующим.

В итоге получается, что запись в ЕГРН ( об осуществлении сделки без согласия супруга) даже на момент расторжения бpaка была, когда супруги являлись бывшими, но ее оспорил в суде покупатель по сделке – без затруднений.

Свидетельство о расторжении бpaка.

Сразу можно отметить плюсы, связанные с внесением записи об отсутствии согласия супруга, для покупателей:

1) покупатель теперь более информирован; 2) таким образом защищены права и законные интересы покупателя; 3) вы сами можете принять решение о заключении или не заключении подобной сделки с недвижимостью без надлежащего согласия.

Продать квартиру без согласия бывшей жены или без согласия бывшего мужа – это значит, что вы не обезопасите себя от дальнейших последствий.

На пpaктике, большинство юристов будут советовать не заключать сделки по отчуждению, аренде, залогу совместного имущества без нотариального согласия бывшего супруга. Вопрос о том, как продать квартиру без согласия бывшего супруга, может быть разрешен гораздо проще. При условии, что после развода был осуществлен раздел имущества , тогда ваша квартира – это будет ваша частная собственность и никаких прав бывший супруг на нее иметь не будет.

В данном случае позиция Росреестра склоняется к минимизации рисков для сторон: “При заключении сделки, в случае если объект недвижимости был приобретен на совместные деньги супругов, лучше получить нотариально удостоверенное согласие супруга”

Конечно, нам кажется проще продать квартиру без согласия бывшей жены, но для этого без консультаций специалистов вам не обойтись. Особенно, когда вопрос касается вашей собственности.

Все вопросы и письменное консультативное заключение с плюсами и минусами данной сделки можно получить у квалифицированных юристов с уже имеющимся опытом в вопросах – как продать квартиру без согласия бывшего супруга?

Другие интересующие вас вопросы и подобные темы раскрыты в данных статьях – сделки с недвижимостью, о приватизации, проверка квартиры юристом.

раздел квартиры при разводе

Юридическая помощь гражданам и бизнесу.Оперативные сроки. Адекватные цены. Специалисты со стажем более 15 лет.

Состоит в Адвокатской палате г. Москвы, рег. № 77/10650

Специалист по продаже недвижимости после развода

Консультация: +7(495) 728-99-14 Офис: Москва, ул. Климашкина, 21

Судебный стаж – 18 лет по продаже недвижимости после развода!

Стоимость услуг адвокатов и юристов

Стоимость наиболее востребованных юридических услуг по продаже недвижимости после развода. О стоимости других услуг подробнее в разделе Цены.

Консультация адвоката в офисе

2 000 руб.

Консультация специалиста по вопросам расторжения бpaка, разделу имущества между супругами, признанию или оспариванию прав собственности на квартиру и иным вопросам и спорам между супругами. Помощь с брачными договорами, соглашениями, по исковым заявлениям и по иным документам.

Раздел недвижимости через суд

от 25 000 руб.

Полное ведение судебного процесса по разделу совместно нажитого имущества супругов, признанию или оспариванию сделок с недвижимостью, проводимых без согласия одного из супругов. Подготовка доказательной базы, составление и подача иска, участие в судебных заседаниях, получение решения суда. Участие в переговорах сторон, помощь с госучреждениями и иными инстанциями.

Юридическое сопровождение

от 15 000 руб.

Юридическая помощь в разбирательствах между супругами: составление и подача искового заявления, участие в переговорах, помощь в госорганах, раздел имущества супругов без суда.

Помощьпо продаже недвижимости после развода

+7(495) 728-99-14

Юристы с пpaктикой более 15 лет!

Вам могут быть полезны эти статьи

— У супруги в собственности однокомнатная квартира. Приобрела она ее после развода с первым мужем. То есть он никакого отношения к квартире не имеет. Также у супруги есть сын от первого бpaка, 17 лет. Отец ему платит алименты. Сейчас у нас с ней в официальном бpaке родилась дочь, 5 мес. Хотели продать квартиру, добавить маткапитал и приобрести частный дом большей площади. Но продать она ее не может без разрешения бывшего мужа (он в квартире не прописан и прав на эту жилплощадь у него никаких нет). В опеке сказали, что это разрешение необходимо. А бывший муж не отвечает на звонки и сообщения. Живет где-то на Сахалине. И что нам теперь делать? Можно ли как-то без его разрешения продать квартиру и купить дом?

photographee.eu/Depositphotos

Отвечает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Екатерина Булыгина:

Для того чтобы ответить на указанный вопрос, необходимо понять, имеется ли у несовершеннолетнего сына от первого бpaка доля в однокомнатной квартире.

В случае, если имеется, для совершения сделки купли-продажи указанной квартиры требуется согласие органов опеки и попечительства. Они со своей стороны, скорее всего, потребуют согласия обоих супругов (то есть и бывшего мужа).

Должна ли я выделить долю в квартире бывшему мужу?

Могу ли я забрать свою долю из квартиры?

Если от бывшего супруга не удается получить согласия на продажу квартиру, вам необходимо уведомить об этом органы опеки и попечительства. Правда, после получения такой информации вам могут отказать в совершении указанной сделки. В этом случае необходимо получить их письменный отказ и обратиться в суд. И уже в рамках рассмотрения дела об оспаривании отказа органов опеки в предоставлении согласия на совершение сделки придется доказывать, что продажа квартиры осуществляется в интересах детей.

В случае, если у несовершеннолетнего ребенка отсутствует доля в однокомнатной квартире, для совершения сделки не нужно получать согласие бывшего супруга и согласие органов опеки и попечительства.

Отвечает юрисконсульт офиса «Новослободское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Кинжигалиева:

Из вашего вопроса не совсем понятно, является ли ваша супруга единоличным собственником квартиры или она приобрела жилье в долевую собственность с сыном. Если квартира находится в индивидуальной собственности супруги, а сын зарегистрирован там в качестве пользователя, согласие органов опеки на продажу не требуется. Если сын является сособственником квартиры, конечно, требуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу его доли. Для получения соответствующего разрешения в органы опеки и попечительства с заявлением должны обратиться оба родителя несовершеннолетнего.

При отсутствии возможности связаться с отцом ребенка орган опеки разрешение на сделку не выдаст и вашей супруге придется либо обращаться в правоохранительные органы с заявлением о розыске отца ребенка, либо решать вопрос об отчуждении квартиры в судебном порядке, либо дожидаться совершеннолетия сына.

Одновременно обращаем внимание, что согласие отца несовершеннолетнего потребуется и для подачи заявления в органы Федеральной миграционной службы о снятии несовершеннолетнего с регистрационного учета в квартире, которую супруга планирует продать.

Нужно ли согласие бывшего мужа на продажу квартиры?

Как по закону разделить квартиру при разводе?

Отвечает заместитель директора по юридическим вопросам МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости Ольга Балбек:

Не хватает вводных данных. Если ваша супруга является единственным собственником, то она имеет право распоряжаться своим имуществом без чьего-либо разрешения. Если ее сын тоже является собственником квартиры, но официально работает, то его можно признать эмансипированным. В этом случае разрешение органов опеки и попечительства не требуется.

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Описанная автором вопроса проблема довольно распространенная. Если сын от первого бpaка является сособственником (в тексте вопроса об этом прямо не говорится), то опека права и согласие отца ребенка на отчуждение принадлежащей ему доли необходимо. Органы опеки не дадут разрешение на продажу, если не будет подписанного заявления от обоих родителей. Так как отец платит алименты, то, значит, он жив и может быть найден. Поскольку он находится далеко, то может выдать доверенность, уполномочив бывшую супругу действовать от своего имени.

Можно поступить иначе: отец сообщает о своем согласии органам опеки по месту своего жительства, и эта информация предоставляется ими своим коллегам в том регионе, где продается квартира. Если же отец уклонится от общения или не даст своего согласия, то надо просто дождаться восемнадцатилетия сына. Достигнув совершеннолетия, он будет вправе сам принимать решения.

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Бывший супруг не имеет прав на квартиру, поскольку это жилье приобретено не в бpaке. Возможно, чиновники хотят получить согласие супруга на изменение места жительства несовершеннолетнего сына. Попробуйте найти другое место прописки для жены и сына и затем продать квартиру. Либо стоит дождаться совершеннолетия ребенка и продать квартиру без привлечения органов опеки и попечительства.

Как выписать бывшего мужа из квартиры, купленной в бpaке?

Может ли бывший муж выписать меня из квартиры?

Отвечает частнопpaктикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова:

Не ясно, зачем требуется согласие бывшего мужа на продажу квартиры. Если ваша жена единоличный собственник и квартира не совместно нажитое имущество, то продать ее она может сама, ничье согласие на это не нужно. Если в квартире имеется доля ее несовершеннолетнего сына, тогда ситуация осложняется. В этом случае возможна подача соответствующего искового заявления в суд.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Согласие первого мужа необходимо только в том случае, если имущество оформлено на вашего семнадцатилетнего ребенка. Но стоит отметить, что опека обычно берет заявление о том, что местонахождение мужа неизвестно и данный вопрос закрывается. Вам важно подтвердить, что родители являются законными представителями и имеют равные права по защите интересов своих детей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Должен ли я платить алименты с продажи недвижимости?

Если мы поженимся, будет ли сложнее продать квартиру?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.