Может ли бывший муж продать квартиру если в ней прописан ребенок

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.

Права несовершеннолетних

Конституция и Семейный кодекс гарантирует детям право на жилье.

При этом каждый гражданин, проживающий на российской территории, должен иметь регистрацию по месту своего жительства (или временного проживания). Законодательство содержит один нюанс в отношении несовершеннолетних: дети в возрасте до 14 лет могут быть прописаны исключительно совместно с одним из родителей или с опекуном.

Т.е. зарегистрировать ребенка в квартиру его бабушки или другого близкого родственника, если там нет прописки у мамы или папы нельзя. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то допускается его прописка отдельно от родителей.

Регистрацию ребенку следует оформить уже сразу после его рождения в течение 30 дней.

Если же речь идет не о первичной регистрации новорожденного, то зарегистрировать ребенка необходимо в течение 7 дней после того, как он покинул прежнее место жительства.

Зарегистрироваться ребенок может не только в квартире, в которой его родители являются собственниками на постоянной основе, но и в арендованном ими жилье временно.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет. Но родителям стоит заблаговременно побеспокоиться о месте будущей прописки ребенка, чтобы не нарушать миграционное законодательство. Причем если ребенку еще нет 14 лет, то зарегистрироваться по этому адресу предстоит и одному из родителей.

Основная сложность в заключении сделки купли-продажи с прописанным ребенком состоит в том, что покупатели обычно отказываются покупать квартиру с зарегистрированными лицами. Это связано с тем, что детей достаточно сложно выписать даже в судебном порядке. Поэтому нередко заинтересованные в покупке лица требуют на момент подписания договора предоставить им документ об отсутствии зарегистрированных лиц.

Возможно два варианта заключения сделки купли-продажи с прописанным несовершеннолетним:

1. В договор купли-продажи включается условие о том, что родители выписываются из квартиры в течение 7 дней после переоформления собственности в пользу покупателя. Иначе новый собственник может пойти на их принудительное выселение.
2. В договоре купли-продажи изначально прописывается обязательство продавца о снятии всех члeнов семьи с учета до перерегистрации прав собственности и получения денег.

Если ребенок не владеет долей в квартире, а только прописан здесь, то он наделен только правом пользования жильем, а не распоряжения им в качестве собственника.

Ребенок в данном случае не будет являться стороной сделки.

Согласие опеки на сделку купли-продажи требуется, если ребенок не просто прописан в квартире, но и входит в число собственников квартиры. Родители вправе продавать квартиру без согласия ребенка, так он считается ограниченно дееспособным.

Но органы опеки должны проследить за законностью операции и оценить, не ущемляет ли она имущественные права ребенка.

Согласие опеки

Вероятность согласия от опеки зависит от следующих факторов:

1. Получит ли ребенок взамен равноценную по площади долю в другом жилье, которое приобретается взамен предыдущего, либо будет ли ему предоставлена денежная компенсация утраченной доли.
2. Не ухудшатся ли в результате заключения сделки условия проживания ребенка: санитарные условия, наличие всех необходимых коммуникаций, экологическая обстановка в районе проживания, доступность инфраструктуры (больниц, школ, детских садов).

Если проведенный органами опеки анализ предстоящей сделки позволит им прийти к выводу, что несовершеннолетний только выиграет от заключения сделки купли-продажи (например, родители переедут в более просторную квартиру), то они беспрепятственно предоставят свое согласие.

Согласие органов опеки на сделку в отношении квартиры, в которой ребенок просто прописан и не имеет прав собственности, требуется только в том случае, если ребенок находится под опекой и попечительством (после потери родителей или их лишения родительских прав).

Проверить, обладает ли ребенок правами собственности на квартиру, либо просто прописан в ней, покупатель может, запросив выписку из ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники жилья, в том числе, несовершеннолетние.

Если в выписке из ЕГРН ребенок не указан, но его имя числится в выписке из домовой книги, то ребенок прописан в данной квартире.

Этапы заключения сделки купли-продажи

Сделка купли-продажи с прописанным несовершеннолетним предполагает прохождение следующих этапов.

1. Продавец готовит комплект документов для сделки купли-продажи: паспорт, выписку из ЕГРН, свидетельство о собственности, технический паспорт, Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и пр.), выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета.
2. Стороны согласуют условия сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи, который фиксирует намерения по заключению основной сделки в перспективе. Вносится задаток или аванс.
3. Перед заключением основного договора-купли продажи обычно требуется выписать всех жильцов. Для этого родители и их дети должны заполнить в территориальном подразделении УМВД или в МФЦ листок убытия, приложив к нему паспорт и свидетельство о рождении детей.
4. Одновременно родители могут оформить регистрацию по новому адресу на себя и ребенка и заполнить листок прибытия (но сделать это можно в течение 7 дней после выписки). Процедypa регистрации бесплатна без госпошлины. В отношении регистрации родителей по новому адресу требуется получение письменного согласия от собственника жилья на прописку (только если он не состоит в близких родственных связях с ними). Дети регистрируются вместе с родителями автоматически без согласия владельца.
5. После выписки необходимо запросить в паспортном столе документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных лиц в квартире.
6. Подписывается договор купли-продажи. Он должен заключаться в письменной форме и по желанию сторон заверяется у нотариуса.
7. Собственность переоформляется на покупателя через Росреестр.

Если ребенок не только зарегистрирован, но и является собственником доли в продаваемой квартире, то появляется дополнительный этап сделки в виде получения разрешения от органов опеки.

Для этого родители должны принести в органы опеки:

1. Паспорт.
2. Свидетельство о рождении детей до 14 лет.
3. Выписку из ЕГРН, технический/кадастровый паспорт в отношении продаваемой и покупаемой квартиры.
4. Выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета по новому месту жительства.

На основании их рассмотрения им будет предоставлено письменное согласие на сделку или отказ в ее заключении. При положительном вердикте родителям остается принести в опеку после сделки документы, подтверждающие выделение эквивалентной доли ребенку в новой квартире.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Пpaктика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Читайте также:  Как отвадить мужа от бывшей семьи и детей

Максим В.

4 августа 2022  · 87,1 K

Продать недвижимость, в которой прописан несовершеннолетний ребенок можно, но только при соблюдении некоторых условий, и одно из них – это возможность прописать ребенка после выписки в другом месте. Поэтому при продаже имущества собственник должен позаботиться о том, чтобы у ребенка была прописка, а также он должен проживать вместе с законными представителями – родителями или опекунами. Это условие является обязательным для детей, которым еще нет 14 лет. Так как сам ребенок не является владельцем квартиры, но он имеет полное право на пользование недвижимостью, и при ее продаже собственник обязуется выписать всех члeнов семьи из жилья, в том числе и маленького ребенка. Но в такой ситуации присутствует сложность в том, что это возможно единственное жилье продавца и ему некуда прописаться самому и прописать ребенка, поэтому спрос на такую квартиру может быть снижен, так как проблемы после покупки новому собственнику не нужны. Однако, на пpaктике существует такого рода схема как альтернативная купля – продажа жилья, когда собстенник продает одну квартиру и сразу же приобретает новую. В таком случае все прописанные лица остаются в старой квартире, и после покупки нового жилья прописываются там.

С уважением, риэлтор Бросалин Артем Алексеевич!

Я хочу продать свою долю в квартире, где прописаны двое несовершеннолетних дете. Второй собственник моя дочь.

Что необходимо учитывать:
1. ребенка нельзя выписать «в никуда», следует указать альтернативный адрес новой прописки;
2. новое жилье не должно быть хуже по техническим и иным хаpaктеристикам (площадь квартиры, район проживания, доступность к школе, дошкольному учреждению и т.д.);
3. если у родителей разные адреса прописки, то… Читать далее

А если ребёнок выписан из продаваемой квартиры и прописан в другой которая куплена в ипотеку и еще выплачивается… Читать дальше

Интересуюсь всем понемногу. По большей части люблю компьютерную деятельность.

У несовершеннолетнего ребёнка в любом случае должна быть прописка, то есть вам нужно будет прописать его где-нибудь на момент продажи квартиры, например у родственников.

Может ли ребёнок быть прописан временно у родственников на 3 года, Ткак покупатель должен себя обезопаси ть?

Да, может. У нас законодательно не закреплены права ребенка на жилье. Проживая вместе с родителями, ребенок наследник первой очереди. После продажи квартиры,он теряет это право. если после продажи куплено достойное жилье, то права ребенка, как наследника сохраняются, а если условия проживания ухудшаются, то и наследство ребенка ухудшается. В… Читать далее

Есть ли способ продать квартиру, если в ней имеется доля несовершеннолетнего ребенка?

Коротко о себе : моим родителям не стыдно.

Вы сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего. При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетнего есть доля, его права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.

Прочитать ещё 6 ответов

Последнее обновление: 01.07.2020

Вопрос:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Ответ:

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).

Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех члeнов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.

При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно. Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации. Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спopных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится.

Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех члeнов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.Читайте также:  Муж встречается со своей бывшей

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

Это довольно распространенная ситуация в пpaктике рынка недвижимости, и решается она путем построения так называемых альтернативных сделок купли-продажи квартир, когда семья с детьми меняет квартиру, продавая свою и одновременно покупая взамен другую.

Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Все собственники, включая детей, указаны в Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интеpaктивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Квартира принадлежит моей матери, куплена до бpaка. В ней жил с женой сразу после свадьбы и до самого развода в течение 4 лет. В квартире прописаны я, бывшая жена и наш 2-летний ребенок. Жена сейчас не дает общаться с ребенком, алименты плачу исправно. Сейчас моя мама хочет продать квартиру. Знаю, что ребенка выписать нельзя, если нет другого жилья. Могу ли я выписать жену, а ребенка прописать в другую квартиру, где тоже пропишусь?

21 Января 2020, 23:09, вопрос №2655336
Александр, г. Ставрополь

Уточнение клиента

На данный момент у бывшей жены нет собственного жилья, выписалась от своей матери 3 года назад.

21 Января 2020, 23:14

489 стоимость
вопроса

вопрос решён

Свернуть

Консультация юриста онлайн

Ответ на сайте в течение 15 минут

Задать вопрос

Ответы юристов (3)

получен
гонорар 33%

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Александр.

Знаю, что ребенка выписать нельзя, если нет другого жилья.

Это не совсем верное утверждение. Где-то вед Ваша супруга проживает, имеет право пользования. Местом жительства несовершеннолетних детей признается место жительства их родителей в соответствии со ст.20 ГК РФ.

Читайте также:  Стоит ли мужьям рассказывать о своих бывших

Есть два варианта:

1. Сделать так, как Вы предполагаете — при наличии согласия супруги снятся с регистрационного учета в добровольном порядке, а также снять с регистрационного учета ребенка.

2. При отсутствии согласия Вам самому следует сняться с регистрационного учета из квартиры матери, при этом мать вправе обратиться в суд с требованием о признании утратившими права пользования Вашей супруги и ребенка на основании п.4 ст.31 ЖК РФ, поскольку у ней нет обязанности предоставлять свою квартиру внуку.

Относительно общения сребенком следует устанавливать порядок общения в судебном порядке.

получен
гонорар 33%

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте, Александр. 

Начинать нужно с того, что собственником квартиры является ваша мать, а это значит, что собственник может выписать любое лицо, в любой период времени. 

Если ваш паспортный стол (отдел миграционного учета) не выпишет вашу бывшую жену по требованию собственника, тогда это возможно только в судебном порядке. 

ЖК РФ Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Выписка ребенка осуществляется на основании одного из родителей, при этом крайне рекомендовано согласие второго (хоть Правила регистрации и снятия с учета граждан РФ не озвучивают именно такого требования).

По требованиям законодательства место жительства маленького человека — там же, где живет официальный представитель (мать или отец) и если предстоит сменить дом — условия не должны быть ухудшены.

Выписать ребенка собственник (ваша мать) может также на основании решения суда, руководствуясь нормой приведенной выше статьи.

Суд примет решение о выселении ребенка в следующих случаях:

выселение всей семьи; заявление от собственника недвижимости (ст. 31 ЖК РФ); прекращение у матери права пользования жилищем (например, в связи с истечением срока временной регистрации); ребенок числится в одной квартире, а фактически проживает с родителем в другой

ГК РФ Статья 20. Место жительства гражданина
 1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствием.

 мать лишена родительских прав и ребенок будет жить с другим опекуном; сменился собственник жилплощади (ст. 292 ГК РФ).

Вариант прописки вашего ребенка по месту вашей регистрации также возможен.

В случае возникновения дополнительных вопросов или необходимости в юридической помощи, можете обратиться ко мне, написав в личном чате на данном сайте. 

С уважением, Анна Соловьева

получен
гонорар 34%

Общаться в чате

Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте. Знаете, из своего опыта, когда пытались выселить бывшую жену сына собственника из квартиры, суд спросил: «А на каком основании собственник вселил ее?» Если как члeна своей (!) семьи, это одно. А если просто так, с согласия других проживающих, или как члeна семьи сына, то это уже совсем другой вариант.

Строго говоря, Ст.31 Жилищного кодекса говорит следующее:

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим члeном семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим члeном его семьи.

То есть, выселить можно бывшего члeна семьи собственника. А собственником является Ваша мать. Ваша бывшая жена была связана семейными отношениями с Вами, а не с Вашей матерью. То есть, формально, она не является «бывшим члeном семьи собственника», и оснований для ее выселения по ст.31 ЖК РФ нет. Опять же, если Ваша мать вселяла Вашу бывшую жену как члeна Своей семьи, то между Вашей матерью и Вышей бывшей женой отношения не прекращались. Все это говорит о том, что выселить Вашу бывшую жену по ст.31 ЖК РФ как бывшего члeна семьи собственника сложно. Также суд спросит, а в чем нарушение прав Вашей матери, от того факта, что там зарегистрирована Ваша бывшая жена? Если не платит коммунальные услуги, то обращайтесь в суд. Что конкретно изменилось для Вашей матери в связи с Вашим разводом? Как это повлияло на ее права? Ваша мать по прежнему сохраняет все права собственника, может владеть, пользоваться и распоряжаться своей квартирой. Еще раз, я вижу сложности при выселении Вашей бывшей жены по ч.4 ст.31 ЖК РФ. 

Что касается ребенка. Здесь возможен такой вариант — Вы покупаете другое жилье, прописываетесь туда сами и прописываете туда своего ребенка как его законный представитель. Здесь только надо обеспечить условие, что новое жилье должно быть не хуже старого. Но опять же, в Вашей ситуации ребенок живет с женой, то есть, место жительство ребенка определено с ней. И без согласия бывшей супруги поменять место жительства ребенка не получится.

В связи с изложенным более предпочтительным видится вариант, при котором Ваша мать продает или дарит квартиру другому лицу, может даже Вам. Согласно ч.2 ст.292 Гражданского кодекса:

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением члeнами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Вот здесь появляются более возможные варианты для выселения бывшей супруги и ребенка. Хотя и здесь конечно нужно много работать, для чего потребуется компетентный юрист.

Все услуги юристов в Москве

Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.